Calculadora Comprar vs Alugar 2026: Break-even, Custo Oportunidade
Compare comprar vs alugar com matemática completa: SAC vs Price, custo de oportunidade desde o ano 1, ITBI/registro, IPTU/condomínio, ganho de capital com isenção R$ 440k (Lei 9.250/95). Break-even ano a ano + análise de sensibilidade. 2026 com novo teto SFH R$ 2,25M.
Baseado em 11 fontes oficiais↓Recomendação
Alugar vence durante todo o horizonte de 10 anos. O custo de oportunidade da entrada + diferença de despesas mensais, investido à taxa esperada, supera o crescimento do patrimônio do imóvel.
Comprar
Alugar + Investir
Fatores qualitativos
- Mobilidade: Mobilidade alta favorece alugar — custos de transação amortizam apenas em horizontes longos.
- Estabilidade: Comprar trava custo de moradia (parcela SAC decrescente, Price constante). Alugar fica exposto a reajustes anuais.
- Liquidez: Vender imóvel pode levar 6-12 meses. Investimentos em renda fixa ou ações são líquidos em D+1 a D+30.
- Senso de propriedade: Pintar a parede, ter pets, sem vistorias regulares — o valor "intangível" da propriedade não é precificado em planilhas.
Avisos de mercado
- Mercado BR 2026: Selic 14,75% favorece deixar capital investido em renda fixa pós-fixada (CDB DI ~14% líquido). Comprar com financiamento alto + valorização ~5,5% AA pode ser inferior se renda fixa render mais que apreciação.
Avisos
- Vantagem grande em alugar. Considere se o retorno de investimento esperado é realista. Renda fixa 13-14% AA é cenário 2026 BR — não se repete eternamente.
Comprar ou alugar não é uma pergunta financeira — é uma pergunta financeira embrulhada em uma pergunta de vida. O número final de qualquer calculadora rent vs buy (esta, NYT, NerdWallet, etc.) é sensível a premissas que você precisa adivinhar: valorização futura, reajuste futuro do aluguel, retorno futuro de investimento, quanto tempo você fica, se você itemiza deduções. Erre qualquer uma e a recomendação inverte. Robert Shiller mostrou que appreciation real US foi 0,2%/ano em 100 anos — e a maioria dos calcs usa 3-5%, que é o pós-WWII e pode não se repetir.
Esta calculadora roda os dois cenários: comprar (financiamento Price ou SAC, IPTU + manutenção + seguro escalando com appreciation, dedução de juros nos US quando itemizar bate o standard, isenção R$ 440k BR / §121 US na venda) e alugar (aluguel + reajuste + custo de oportunidade investindo entrada e diferença mensal). Ano a ano. Break-even quando comprar supera alugar + investir. Sensibilidade quando você quer entender como a recomendação muda com 2 pp menos de appreciation.
Os worked examples abaixo foram gerados rodando a calculadora. Os números na prosa batem com o que você vê no widget — sem mão balançando. A implementação reusa lib/loans/ da Spec #8 (Newton-Raphson IRR + schedules Price/SAC) para a parte de financiamento. Bilíngue: mesmo motor, defaults locale-specific de tributação (US §121 cap-gains exclusion + SALT cap $40k OBBBA 2026; BR Lei 9.250/95 R$ 440k isenção primária).
A matemática do comprar vs alugar
Posição líquida comprando (ano N) = equity − cumulative_costs. Equity = valor do imóvel (após appreciation) menos saldo devedor. Cumulative costs = tudo que você gastou: entrada, ITBI/closing, registro, todas as parcelas, todo IPTU/property tax, todo seguro, toda manutenção, todo condomínio/HOA, todo PMI. A "posição líquida" é o que seu patrimônio seria se você vendesse hoje e descontasse tudo que gastou.
Posição líquida alugando (ano N) = saldo_investido_após_IR − cumulative_rent. Quando você aluga, você NÃO paga entrada + ITBI. Esse capital vai para um portfolio que cresce a expected_investment_return. A cada ano, quando comprar custa mais que alugar (geralmente os primeiros ~5-10 anos), a diferença também é investida. No horizonte aplicamos 15% de IR sobre o ganho do investimento para tornar a comparação apples-to-apples.
Break-even é o primeiro ano em que comprando ≥ alugando. Às vezes ano 1 (appreciation forte + dinheiro barato). Às vezes nunca dentro do horizonte (juros altos + alternativas de investimento altas + appreciation flat). Às vezes ano 7 com flutuações depois — o calc mostra ano-a-ano para você ver a oscilação.
Mortgage interest deduction (US) só importa quando itemized > standard. 2026 standard: $16.100 single / $32.200 MFJ / $24.150 HoH. SALT cap $40.000 (OBBBA elevou de $10k). Para mortgage $400k a 7%, juros ano 1 ~$22k. Se você tem $20k de property tax (cap $40k SALT), itemized = ~$42k — bate $32.200 MFJ por $9.800, economizando $9.800 × 22% marginal = ~$2.156. Mas para mortgages menores ou single sem state income tax, standard vence e o "benefício" é zero. O calc detecta automaticamente.
Capital-gains exclusion (US §121). Imóvel principal + morou 2 dos últimos 5 anos: $250k single / $500k MFJ excluído do ganho. Para $400k que aparece em $1M em 30 anos (ganho $600k), single paga 15% × ($600k − $250k) = $52.500. MFJ paga 15% × ($600k − $500k) = $15.000.
Ganho de capital BR (Lei 9.250/95 + Lei 11.196/05). Imóvel único usado como moradia até R$ 440.000: isenção total. Reinvestimento em outro imóvel residencial em 180 dias: isenção total (não modelado neste calc — usuário deve marcar primary residence quando aplicável). Acima de R$ 440k: 15% sobre o ganho (Lei 13.259/2016 simplificada).
Buying net = (home_value × (1+a)^N − remaining_mortgage_N) − Σ_{0..N} costs_y Renting net = invested_balance_after_tax − Σ_{1..N} rent_y Break-even = first N where Buying net ≥ Renting net opp_cost_invested = (down_payment + closing) × (1+r)^N + Σ surplus_y × (1+r)^(N-y)
- a
- home appreciation per year
- r
- expected investment return (after-tax effective)
- N
- horizon in years
- surplus_y
- annual buying-cost surplus over rent (when positive)
Exemplos práticos
US — $400k home, 20% down, 7% APR, $2,200 rent, 4% appreciation, 7% return
Cenário: $400,000 home in Texas-style market. 20% down = $80k. 30-year fixed at 7% APR = $2,128/month P&I + $367 property tax (1.1%) + $133 insurance (0.4%) + $333 maintenance (1%) = $2,962/month buying cost year 1. Rent $2,200/month + $20 renter insurance. Investment return 7% (S&P historical real). Stay 10 years.
**Year 1 buying net:** equity ~$99k (after 4% appreciation, ~$3k principal paid, $80k initial equity) − cumulative_costs ~$127k (down + closing + first-year payments) = **−$28,297**. **Year 1 renting net:** invested $87,600 (initial outlay − $2,200 deposit − $2,200 first month) at 7% + small annual surplus of buying cost over rent = **+$76,551**. **Year 10:** buying net **−$150k**; renting net **−$44k**. **Break-even: never within 10 years**. Total advantage at year 10: **−$106,108** (renting wins). The recommendation is **rent_strong**.
Aprendizado: At 7% mortgage rate + 4% appreciation + 7% investment return, the down-payment opportunity cost dominates for a 10-year horizon. The math says rent + invest. But push appreciation to 6% (Texas/Phoenix have done this for 2020-2024) and run sensitivity — break-even drops into the 7-year range. The lesson is: don't trust the headline. Always run sensitivity.
BR — R$ 500k Brasília 30y SAC, 11% AA, R$ 100k entrada, aluguel R$ 2.800
Cenário: R$ 500.000 imóvel típico Brasília classe média. SAC com 11% AA, R$ 400k financiado por 30 anos. Primeira parcela ~R$ 4.770 (juros R$ 3.660 + amort R$ 1.111). IPTU 0,6% × R$ 500k = R$ 250/mês. Condomínio R$ 600/mês. Manutenção 1% × R$ 500k/12 = R$ 417/mês. Total comprando ano 1: R$ 6.040/mês. Aluguel R$ 2.800/mês. Investimento esperado 13% AA (renda fixa pós-Selic 14,75% + ações).
**Custos iniciais comprando:** entrada R$ 100k + ITBI 3% (R$ 15k) + registro 1,5% (R$ 7,5k) = **R$ 122,5k**. **Ano 10:** valor imóvel ~R$ 854k (5,5% AA), saldo devedor ~R$ 270k (SAC), equity ~R$ 584k. Cumulative costs ~R$ 870k (entrada + ITBI/registro + 10 anos de parcelas + IPTU + condomínio + manutenção). **Buying net ano 10: ~−R$ 285k.** **Renting net ano 10:** investido R$ 122,5k inicial a 13% AA capitaliza para ~R$ 415k. Aluguel acumulado 10y com reajuste 4%: ~R$ 405k. Net: ~+R$ 10k. **Break-even: nunca em 10 anos**. Recomendação: rent_strong nesse cenário (Selic alta + alavancagem inviável).
Aprendizado: 2026 BR é cenário atípico — Selic 14,75% torna renda fixa pós-fixada (CDB DI ~14% líquido) competitivo com a maior parte das valorizações imobiliárias. Quando o investimento alternativo rende mais que o juro do financiamento + apreciação composta, o math pende para alugar. Sob outras premissas (aluguel mais alto, valorização 8%/ano em mercados aquecidos, horizonte 30 anos não 10) o resultado pode flipar — daí a importância de rodar sensibilidade.
US — $1M San Francisco mortgage with 8% selling costs
Cenário: $1M home in San Francisco. 20% down = $200k. 30-year fixed at 7% = $5,322/mo P&I + $917 property tax (1.1%) + $333 insurance + $833 maintenance = $7,406/mo. Equivalent rent $4,500/mo. Selling costs 8% (high-cost expensive market). 10-year horizon.
**Year 10 home value:** $1.48M (4% AA × 10y). Remaining mortgage $686k. Equity $794k. Cumulative buying costs: $1.17M (down + closing $30k + 10y payments). **Buying net year 10: ~−$375k.** **Renting net year 10:** invested $230k initial outlay at 7% capitalizes to ~$893k; cumulative rent $619k → after-tax invested ~$840k. **Net renting: +$221k. Difference: −$596k** (renting wins by $596k).
Aprendizado: San Francisco at 7% mortgage + 4% appreciation + 8% selling costs is a pessimistic buying scenario. SF historical appreciation has been higher (5-7% in some decades), but 2024-2026 is cooling. If you may move within 10 years, this is a textbook case for renting. The calc surfaces this very clearly because of the high selling costs (8% × $1.48M = $118k swallows much of the appreciation gain).
BR — R$ 2,2M no novo SFH ceiling com alavancagem
Cenário: R$ 2,2M imóvel São Paulo, classe média alta. 20% entrada (R$ 440k). SAC 11% AA, R$ 1,76M financiado. ITBI 3% + registro 1,5% = R$ 99k. Aluguel equivalente R$ 9.000/mês. Selic 14,75% — entrada de R$ 540k investida em renda fixa pós-fixada rende ~R$ 75k/ano líquido.
**Cenário "alavancagem":** financia R$ 1,76M e mantém R$ 540k investido a 14% AA. Valor imóvel ano 10: ~R$ 3,94M (6% AA). Saldo devedor SAC: ~R$ 1,17M. Equity: ~R$ 2,77M. Investimentos paralelos: R$ 540k × (1,14)^10 ~ R$ 2M (após capital gains 15%: ~R$ 1,8M). Total comprando + investindo: R$ 4,57M − cumulative costs R$ 2,1M = R$ 2,47M. Cenário "alugar" sem alavancagem: investe R$ 540k × 14% = ~R$ 1,8M após-tax, aluguel acumulado 10y ~R$ 1,3M. Net renting: ~+R$ 500k. **Vence: comprar com alavancagem se investidor disciplinado.**
Aprendizado: O cenário R$ 2,2M no novo teto SFH 2026 (subiu de R$ 1,5M em 2024) abre uma janela de alavancagem real para classe média alta no Brasil. O segredo é: financia o máximo (R$ 1,76M no SFH ainda com taxa 11% AA), mantém capital sobrante investido em renda fixa Selic (~14% líquido), e deixa a inflação trabalhar contra o saldo devedor. Funciona quando: (a) renda alta o suficiente para suportar parcela SAC inicial ~R$ 21k/mês, (b) disciplina financeira para NÃO consumir o capital investido, (c) horizonte 10+ anos, (d) appreciation razoável (5-6% AA).
Sensitivity — same home, vary appreciation 0% to 8%
Cenário: Same R$ 1,5M imóvel, mesma entrada, mesma taxa 11%, mesma renda fixa 14%. Sweep appreciation de 0% a 8% AA. Mostra como break-even varia.
**Appreciation 0%:** break-even nunca; vantagem ano 30 = −R$ 1,2M (rent vence claramente). **Appreciation 2,7%:** break-even ano ~22; vantagem ano 30 = ~−R$ 200k. **Appreciation 5,3% (default BR):** break-even ano ~14; vantagem ano 30 = +R$ 350k. **Appreciation 8%:** break-even ano ~7; vantagem ano 30 = +R$ 1,3M. **Conclusão:** a recomendação é altamente sensível à premissa de valorização. 1 ponto percentual de appreciation a mais ou a menos move o break-even em 3-5 anos.
Aprendizado: Sensitivity é o mais importante recurso desta calc. Concorrência (NYT, NerdWallet) entrega um número final como se fosse uma certeza. Esta calc força você a confrontar a fragilidade da decisão. Se sua recomendação só vence com appreciation 6%+ AA mas a média histórica de 100 anos é 0,2% real (Shiller), provavelmente você está sendo otimista. Use a janela de sensitivity para encontrar o ponto onde o break-even fica > seu horizonte planejado — ali está o risco real.
Practical tips — getting the assumptions right
- Use real-world appreciation data, not optimism. Shiller National Home Price Index averaged 0.2%/year REAL over 100 years (US). Local markets vary wildly — TX/FL/AZ post-2020 averaged 5-8%, Detroit/Cleveland averaged near zero. For BR, FIPE/ZAP IGV-M historical varies by region (Brasília Águas Claras ~5,5%, mas regiões saturadas ficam em 2-3%). Use the actual data for your zip code, not the national average.
- Adjust expected investment return to be realistic. US S&P 500 historical real return ~7% — but past 10 years was inflated (15%+ nominal). BR renda fixa Selic-linked is currently 13-14% but Selic has averaged ~10% historically. Don't anchor on the last 3 years.
- Run sensitivity on at least 3 variables. Appreciation, mortgage rate, and investment return are the big three. If your recommendation flips when ANY of them moves 2 percentage points, the recommendation is fragile — make a different decision based on lifestyle/qualitative factors instead.
- Account for transaction costs honestly. US selling costs 6% (NAR settlement may shift this in 2026), BR corretagem + ITBI of buyer + cap-gains tax can be 8-10% combined. If you may move within 5 years, transaction costs alone can erase 2-3 years of appreciation gain.
- Mortgage interest deduction often disappears below $750k mortgage + low SALT. 2026 OBBBA SALT cap is $40k, standard deduction $32,200 MFJ. For a $300k mortgage, year-1 interest ~$21k + property tax (capped at $40k) often does NOT exceed the standard deduction. Many homeowners "deduct" mortgage interest by checking the itemize box and end up worse off (lose other itemizations). The calc detects when itemize beats standard automatically.
- BR Lei 9.250/95 R$ 440k isenção applies once. If you sell your single (primary) home for ≤ R$ 440k AND have not sold another home in the last 5 years AND it was a residence, capital gain is fully exempt. Above R$ 440k or other conditions: 15% on gain (Lei 13.259/2016). Lei 11.196/05 reinvestimento 180 days zera IR — useful for "trade up" buyers.
- Quality factors matter when math is borderline. When buying advantage is < 10% of total cost, the recommendation is "borderline" — qualitative factors (mobility, stability, pets, customization) become tie-breakers. Don't force a financial framework on a non-financial decision.
- The 5x5 rule: If you may move within 5 years AND a 5% market downturn would force a sell, do NOT buy. Transaction costs alone can erase 5-10% of gain. Renting + investing is the safer bet for high-mobility scenarios.
Limitations and edge cases
ARM mortgages (US) and IPCA-indexed (BR) not modeled. Calc assumes fixed-rate. Adjustable-rate mortgages have a low intro rate then reset — completely different cash flow.
Refinancing not modeled. Most US homeowners refinance once or twice over 30 years. The calc projects original mortgage to maturity. Real-world refinances can shift the calc materially.
Real estate cycles not modeled. Calc uses constant appreciation. Real markets have cycles (2008 drop, 2021-2023 boom). For 30-year horizon, average should be reasonable; for 5-year, cycle timing is huge.
Health/family events not modeled. Forced sale due to job loss, divorce, illness can void the math. Buying assumes you stay; renting assumes flexibility — life events stress this.
Rent control / stabilization (NYC, SF, BR with Lei 8.245 reajuste limits) partial. Calc uses input rent_increase rate; doesn't model legal caps that may apply to your specific lease.
Forced savings (behavioral) not credited to buying. Some people who could not save the difference monthly DO build equity through the mortgage. Calc treats both scenarios as having full discipline. Real-world: many buyers never would have invested the diff.
No seasonality. Buying in winter US (slower market) typically gets discount; summer is premium. Selling reverse. Calc averages across the year.
Single-property only. Doesn't compare buying multiple smaller properties vs one large. Doesn't model house-hacking (rent rooms).
Perguntas frequentes
Por que comprar perde tantas vezes nesta calculadora?▾
Porque o custo de oportunidade da entrada + ITBI/registro é enorme em 30 anos a 7-13% de retorno esperado. NYT, NerdWallet, e similares todos mostram isso — quando você compara comprar NET (equity − custos) contra alugar NET (portfolio − aluguel), o custo de oportunidade da entrada é peso pesado. Comprar vence quando appreciation > retorno_investimento + spread de juros — mais raro do que se imagina.
NYT mostra números diferentes — por quê?▾
NYT difere o opportunity cost dos recurring expenses para o ano 2 (decisão de UX deles). Esta calc aplica desde o ano 1 — tecnicamente mais preciso mas ligeiramente mais favorável a alugar. Nenhuma é errada; citamos a metodologia para você entender a diferença.
Quão preciso é o break-even ano a ano?▾
Dentro de ~5% nos valores em dólar/real assumindo seus inputs corretos. A matemática é direta — são os inputs que são fonte de variância. Rode sensibilidade para entender qual input mais importa para seu cenário.
Devo incluir filhos futuros nesta análise?▾
Estritamente financeiro, não — a calc compara dinheiro de moradia. Mas qualitativamente, ter filhos muda mobilidade (escola, amigos), carga de manutenção, e necessidade de estabilidade. Use a calc para o financeiro, depois ajuste pela family-stage.
E se eu pretendo refinanciar em 5 anos?▾
A calc não modela refi explicitamente. Workaround: rode duas vezes — anos 1-5 com taxa atual, anos 6-N com taxa refi, e combine. Ou assuma o refi e use a taxa blended como input — pessimista mas mais fácil.
Funciona para imóveis de investimento (não residência)?▾
Parcialmente. Lado comprando computa correto. Lado alugando assume que VOCÊ aluga o equivalente — não relevante para investidor. Para análise de investimento, use is_primary_residence=false (sem §121 US, sem R$ 440k BR), mas o "alugando" vira experimento mental.
Por que o cenário BR default usa 13% retorno de investimento?▾
Selic 14,75% (mar/2026) torna renda fixa pós-fixada (Tesouro Selic, CDB DI) render ~13-14% líquido. Isso é incomum historicamente (Selic média 10% em 20 anos). Ajuste se você espera Selic cair. O warning "atípico 2026 BR" sublinha isso.
Como funciona a lógica itemize-deduction US?▾
A cada ano: computa juros dedutíveis (cap em $750k de principal) + property tax (cap $40k SALT). Se itemized > standard para seu filing status, o EXCESSO sobre standard × marginal_tax_rate é o benefício líquido. Abaixo do standard, benefício é zero. Muitos proprietários com taxas baixas / SALT baixo NÃO se beneficiam.
E o reinvestimento 180 dias BR?▾
Lei 11.196/05 — se você vende e compra outro imóvel residencial em 180 dias, o ganho é totalmente isento. Calc não modela explicitamente porque requer suposição comportamental. Workaround: marque is_primary_residence=true se home_price < R$ 440k (Lei 9.250/95 isenção aplica), ou aceite 15% como upper bound.
Devo sempre rodar modo sensibilidade?▾
Sim. A recomendação simples é frágil a premissas. Sensibilidade revela: (a) qual premissa domina, (b) se o break-even é robusto ou flutua, (c) cenários extremos. Use para QUALQUER decisão com R$ 100k+ em jogo.
Por que a recomendação é "rent_strong" para imóvel R$ 500k com 5,5% appreciation?▾
Porque taxa 11% AA + retorno 13% AA + appreciation 5,5% AA torna o custo de oportunidade da entrada dominante em 10 anos. Suba appreciation para 8% (Brasília Águas Claras pós-2020 média) e a recomendação flipa. O default 5,5% bate a média BR atual; suba apenas se dados locais suportam.
Como SAC compara com Price para timing de break-even?▾
SAC paga principal mais cedo, juros total menor. Para R$ 500k @ 11% em 30 anos, SAC economiza ~R$ 165k em juros vs Price. Isso desloca o break-even alguns meses mais cedo. A calc trata os dois — escolha o sistema que seu banco usa.
Fontes e referências
Confira cada número desta calculadora nas fontes primárias abaixo.
- ReferênciaNYT Rent vs Buy Calculator (methodology benchmark)
- AcadêmicoRobert Shiller — National Home Price Index
- OficialIRS Publication 523 — Selling Your Home (§121 exclusion)
- OficialIRS Publication 936 — Mortgage Interest Deduction
- OficialTCJA / OBBBA SALT cap rules
- OficialFederal Reserve — Mortgage Rate Data
- OficialFreddie Mac — Primary Mortgage Market Survey
- OficialBanco Central — Resolução CMN 4.881/2020 (financiamento imobiliário)
- OficialLei 9.250/95 art. 23 — Isenção ganho capital R$ 440k
- OficialLei 11.196/05 — Reinvestimento 180 dias
- OficialLei 13.259/2016 — Alíquotas progressivas ganho capital
- OficialCaixa Econômica — SFH 2026 (R$ 2,25M ceiling)
- ReferênciaFIPE-ZAP — Índice de preços imobiliários BR
- ReferênciaNAR — National Association of Realtors (selling cost data)
- OficialReceita Federal — Ganho de Capital
Calculadoras relacionadas
Calculadora de ITBI
Calcule o ITBI da sua compra de imóvel em 20+ capitais brasileiras. Suporta financiamento SFH, base venal vs transação e isenções.
Calculadora de Ganho de Capital na Venda de Imóvel
Calcule o IR sobre ganho de capital na venda do seu imóvel: fatores FR1/FR2, 4 isenções (R$ 440k, reinvestimento, pré-1969, reforma agrária), alíquotas progressivas 15-22,5% e vencimento DARF.
Calculadora de Custo Total de Compra de Imóvel
Quanto custa comprar um imóvel? ITBI + escritura + registro + certidões + avaliação bancária. Cálculo completo em 20+ cidades.
Calculadora de IPTU 2026
Calcule o IPTU do seu imóvel em 10+ capitais brasileiras. Alíquotas, isenções, descontos e calendário 2026.