QuickUse Calculator

Calculadora de IPTU 2026

Calcule o IPTU do seu imóvel em 10+ capitais brasileiras. Alíquotas, isenções, descontos e calendário 2026.

Baseado em 8 fontes oficiais↓
R$

Valor que a prefeitura atribui ao imóvel — está na guia anual de IPTU. NÃO é o valor de mercado.

Descontos aplicáveis

IPTU anual (com descontos) — São Paulo/SP · Residencial

R$ 2.910,00

Parcela única à vista

R$ 2.910,00

Mensal estimado (anual ÷ 12)

R$ 242,50

IPTU bruto (sem descontos)

R$ 3.000,00

Memória de cálculo

Valor venal do imóvel:
R$ 300.000,00
Alíquota aplicada:
1,00%
Pagamento à vista (3,00%):
− R$ 90,00

Calendário 2026

Parcela única

10 de fevereiro de 2026

1ª parcela

10 de fevereiro de 2026

Parcelamento: Parcelamento em 10 vezes sem juros (fevereiro a novembro).

Isenção residencial vale para imóveis Padrão A, B ou C (categorização do cadastro municipal). Aposentados e pensionistas com renda até 5 SM têm isenção adicional.

Vai comprar? Calcule o custo total →Calculadora de ITBI →
Portal da prefeitura (São Paulo)Verificado em: 25 de abril de 2026

Fundamento legal: Lei nº 6.989/1966 (CTM-SP); nova Planta Genérica de Valores 2026: Lei nº 18.330/2025 (publicada 12/11/2025); limitação de aumento Lei nº 17.719/2021

Calculadora informativa baseada em dados das prefeituras vigentes em abril/2026. Programas de aposentado e bom pagador exigem inscrição prévia e comprovação documental — confirme critérios no portal da prefeitura. Para o valor exato da sua guia, consulte por inscrição imobiliária no portal oficial.

IPTU é o tributo municipal cobrado anualmente sobre imóveis urbanos. A fórmula é simples — valor venal × alíquota − descontos — mas o resultado varia mais do que o esperado entre cidades. São Paulo cobra 1% sobre residencial; Brasília, 0,3%. Fortaleza tem alíquotas progressivas que vão de 0,6% a 2% dependendo do venal. POA cobra 6% em terreno baldio. Quem se mudou de cidade quase sempre toma um susto na primeira guia.

Esta calculadora cobre 10 capitais brasileiras com regras 2026 verificadas em fonte oficial. Você informa o valor venal (não o de mercado — está na guia anual), o tipo do imóvel e marca os descontos elegíveis. O resultado mostra o IPTU bruto, o anual com descontos aplicados, a parcela única à vista, o mensal estimado e o calendário de vencimentos da sua cidade.

Importante: o valor venal é definido pela prefeitura, geralmente menor que o valor de mercado. Em São Paulo gira em 50% a 70% do valor de venda. Em outras cidades pode chegar a 30% (subavaliação histórica). Se você está comprando o imóvel, NÃO use o preço de compra — use o venal da guia ou consulte por inscrição imobiliária no portal da prefeitura.

Como o IPTU é calculado

A fórmula nacional é IPTU = valor venal × alíquota. O valor venal é determinado pela prefeitura através da Planta Genérica de Valores (PGV), reajustada anualmente. Em geral fica entre 30% e 70% do valor de mercado — o que parece pouco até você ver que o reajuste anual costuma ser pelo IPCA + um diferencial municipal, e em alguns casos a prefeitura dobra ou triplica o venal de uma região (como SP fez em 2014, gerando contestações que ainda correm na Justiça).

A alíquota varia por cidade e por tipo de imóvel. Residencial costuma ser a menor (0,3% a 1,2%); comercial, intermediária (1% a 2,8%); terreno baldio, a mais alta (2% a 6%, para desincentivar especulação imobiliária). Cidades com alíquotas progressivas (Fortaleza, Curitiba, POA, Recife) escalonam por faixa de venal — quanto mais caro o imóvel, maior a alíquota.

Isenções por valor venal são padrão. SP isenta residenciais Padrão A/B/C com venal até R$ 260 mil. Salvador isenta até R$ 70 mil. Belém até R$ 92 mil. Fortaleza até R$ 56 mil. Goiânia até R$ 50 mil. A faixa varia por cidade e por categoria do imóvel. Esta calculadora aplica a isenção automaticamente quando o venal informado cai na faixa.

Isenções subjetivas são por perfil do contribuinte: aposentado/pensionista com renda baixa, pessoa com deficiência, ex-combatente, doença grave. Critérios variam (idade mínima 60-65, renda 3-5 SM, imóvel único). Não são automáticas — você precisa requerer com documentos antes do vencimento. Esta calculadora marca a opção mas avisa que o desconto exige inscrição prévia.

Descontos por pagamento à vista são quase universais nas capitais: 3% (SP), 5% (DF), 6% (BH base), 7% (RJ, Recife), 10% (Salvador, Curitiba, POA, Goiânia, Fortaleza). Aplicado sobre o IPTU bruto e cobrado na parcela única. Quase sempre vale pagar à vista — o desconto supera qualquer rentabilidade que você teria deixando o dinheiro aplicado.

Programas locais de bonificação: BH tem o "BH Nota 10" — você pede notas fiscais de serviços ao longo do ano, acumula créditos e usa até 35% do IPTU como abatimento. SP tem "Nota Fiscal Paulistana" (mecanismo diferente, mas mesma lógica de cashback). Goiânia tem "Goiânia Premiada". Esta calculadora marca apenas os programas com regra estável; confira o saldo no portal antes de aplicar.

IPTU: fórmula geral

IPTU = valor_venal × alíquota − descontos · Em cidades progressivas: alíquota varia por faixa de venal

valor_venal
Valor que a prefeitura atribui ao imóvel (geralmente 30%-70% do mercado)
alíquota
Definida por cidade e tipo (residencial/comercial/terreno)
descontos
À vista, aposentado, programa local — aplicados cumulativamente

Exemplos práticos

SP residencial R$ 500k venal

Cenário: Apartamento residencial em São Paulo com valor venal de R$ 500.000.

Alíquota residencial SP: 1%. IPTU bruto = R$ 500.000 × 1% = R$ 5.000. Pagamento à vista (3%): − R$ 150 → **IPTU anual à vista: R$ 4.850**. Parcelado em 10x sem juros: R$ 500/mês.

Aprendizado: À vista o desconto poupa R$ 150. Em 2026, SP venceu a parcela única em 10/02 — perdeu o prazo, perdeu o desconto.

SP residencial R$ 200k venal — isento

Cenário: Imóvel residencial Padrão A/B/C em SP com venal R$ 200 mil.

Venal R$ 200.000 ≤ teto residencial R$ 260.000 → **ISENTO**. IPTU = R$ 0. Aviso: a categorização Padrão A/B/C depende do cadastro municipal — confira sua guia.

Aprendizado: Imóveis residenciais simples em SP podem ficar totalmente isentos. Confira a categoria no histórico de IPTU — Padrão D ou superior não tem isenção pelo critério geral.

RJ residencial R$ 800k com pagamento à vista

Cenário: Apartamento no Rio de Janeiro com venal R$ 800.000, pagamento em parcela única.

Alíquota residencial RJ: 1,2%. IPTU bruto = R$ 800.000 × 1,2% = R$ 9.600. Desconto à vista 7%: − R$ 672 → **IPTU à vista: R$ 8.928**. Parcela única vence 06/02/2026.

Aprendizado: O desconto à vista do RJ é dos maiores entre as capitais (7%). Em 2026 vence em 06/02 — programe o pagamento no início de fevereiro.

Fortaleza R$ 100k → faixa baixa 0,6%

Cenário: Apartamento residencial em Fortaleza com venal R$ 100.000.

Fortaleza tem alíquotas progressivas. R$ 100k cai na faixa "até R$ 109k" → 0,6%. IPTU bruto = R$ 600. Desconto à vista 10%: − R$ 60 → **IPTU à vista: R$ 540**.

Aprendizado: Em Fortaleza, R$ 9 mil de venal a mais (passar para R$ 110k) jogaria na próxima faixa (0,8%) e duplicaria o IPTU para perto de R$ 1.000. Cidades progressivas têm efeito cliff.

BH com programa Nota 10

Cenário: Imóvel residencial em BH com venal R$ 400.000 e contribuinte com saldo máximo (35%) no BH Nota 10.

Alíquota residencial BH: 0,8%. IPTU bruto = R$ 400.000 × 0,8% = R$ 3.200. Desconto à vista 6%: − R$ 192. Desconto BH Nota 10 (35% sobre o restante): − R$ 1.052,80 → **IPTU final: R$ 1.955,20**.

Aprendizado: BH Nota 10 é dos programas mais generosos do país. Vale ativar logo no início do ano e pedir nota fiscal em todo serviço (cabeleireiro, manicure, médico particular). Pode pagar quase 1/3 do IPTU.

Como reduzir e contestar o IPTU

  • Pague à vista quando o desconto compensar. Em quase toda capital o desconto à vista (3% a 10%) é maior do que qualquer rentabilidade que você teria aplicando o valor por 10 meses (CDI 12% a.a. = ~10% no período). Exceção: em SP o desconto caiu para 3% e a Selic está em 14% — vale ficar parcelado se você tem disciplina.
  • Verifique o valor venal contra cidades vizinhas. Se sua casa tem venal muito acima de imóveis comparáveis na mesma rua, você tem direito a impugnar administrativamente. Compare com guias de vizinhos (alguns cartórios permitem consulta) ou com a Planta Genérica do site da prefeitura. O processo é gratuito e leva 60-90 dias.
  • Contestar o IPTU. Se a prefeitura erra na metragem (área construída registrada acima da real), no padrão construtivo, na localização, ou cobra IPTU sobre área que era condomínio comum, você pode pedir revisão administrativa. Em SP, é a "Reclamação Tributária" no portal da Fazenda. Vale R$ 0 e pode reduzir o IPTU em 20% a 40%.
  • Veja se você se enquadra em isenção subjetiva. Aposentado com renda até 5 SM, pensionista, pessoa com deficiência, ex-combatente, viúva pensionista. As regras variam por cidade. Em SP, idoso 60+ com imóvel único e renda até 5 SM tem isenção total. Em Salvador, aposentado 65+ com renda até 3 SM. Confira no portal da prefeitura.
  • Para imóveis comerciais, considere a categorização. Em algumas cidades, transformar uso de "comercial" para "misto" (sala comercial onde funciona escritório próprio com endereço residencial) pode mudar a alíquota. Tem complicações jurídicas — consulte advogado tributário.
  • Não confunda IPTU com taxas extras. Em DF, vem junto a TLP (Limpeza Pública). Em SP, há a TPP (Pavimentação) em alguns bairros. Estas calculadoras só fazem o IPTU stricto sensu — sua guia pode vir com R$ 100-300 a mais em taxas correlatas.

Quando esta calculadora não atende

Não cobre todas as cidades. v1 tem 10 capitais. Se sua cidade não está aqui, a fórmula básica (venal × alíquota) ainda funciona — pegue a alíquota oficial da prefeitura e aplique no seu venal. Mas isenções, descontos e calendário são específicos.

Não substitui consulta por inscrição imobiliária. Para o valor exato da sua guia (com correções, taxas adicionais, débitos pendentes), só consultando no portal da prefeitura por número de inscrição.

Não cobre ITR (rural). Imóveis rurais pagam ITR federal, com regras totalmente diferentes (base na terra nua, alíquotas progressivas pelo grau de utilização). Essa é outra calculadora.

Não substitui contestação formal. Se você acha que o venal está errado, esta calculadora não emite recurso — só ajuda você a estimar quanto economizaria se a contestação fosse aceita.

Perguntas frequentes

O que é o valor venal e por que é diferente do valor de mercado?▾

O valor venal é o valor que a prefeitura atribui ao imóvel para fins fiscais, calculado pela Planta Genérica de Valores (PGV). É geralmente menor que o valor de mercado (em SP, 50%-70%; em algumas cidades, 30%). A defasagem existe porque o reajuste anual segue índices oficiais, enquanto o mercado oscila com oferta e demanda. Usar o valor de mercado nesta calculadora vai gerar um IPTU artificialmente alto.

Onde encontro o valor venal do meu imóvel?▾

Está na guia do IPTU do ano anterior (no campo "Valor Venal"). Se não tem a guia, consulte no portal da prefeitura por número da inscrição imobiliária ou CPF. Em muitas cidades, a consulta é online sem necessidade de cadastro.

O IPTU é dedutível no Imposto de Renda?▾

Não para pessoa física. PJ proprietária do imóvel pode deduzir como despesa. Para PF, o IPTU pago compõe o custo de manutenção do imóvel — útil só se você for declarar aluguel recebido (subtrai do rendimento bruto).

Posso parcelar mesmo se atrasei a primeira parcela?▾

Sim, mas paga juros e multa. Toda parcela atrasada é corrigida pela Selic + 2% de multa fixa em algumas cidades. Em SP, o atraso impede a inscrição em parcelamento ordinário — só REFIS quando aberto. Vale pagar no prazo.

Como contesto o valor venal?▾

Pelo portal da prefeitura, na seção "Reclamação Tributária" ou "Impugnação de IPTU". Você anexa documentos (foto, planta, comparativo com imóveis vizinhos), preenche formulário online e a prefeitura responde em 60-90 dias. Se for negada, cabe recurso administrativo. Última instância: ação judicial (advogado tributário).

Por que o IPTU sobe todo ano?▾

Por dois motivos: reajuste anual da PGV (que segue índices como IPCA, IGP-M ou índice próprio) e revisão municipal (que acontece de 5 em 5 anos em geral). Em SP, há um teto de aumento por ano: 10% para residencial e 12% para comercial — qualquer aumento maior é inconstitucional e pode ser contestado.

Fontes e referências

Confira cada número desta calculadora nas fontes primárias abaixo.

Calculadoras relacionadas

Calculadora de ITBI

Calcule o ITBI da sua compra de imóvel em 20+ capitais brasileiras. Suporta financiamento SFH, base venal vs transação e isenções.

Calculadora de Ganho de Capital na Venda de Imóvel

Calcule o IR sobre ganho de capital na venda do seu imóvel: fatores FR1/FR2, 4 isenções (R$ 440k, reinvestimento, pré-1969, reforma agrária), alíquotas progressivas 15-22,5% e vencimento DARF.

Calculadora de Custo Total de Compra de Imóvel

Quanto custa comprar um imóvel? ITBI + escritura + registro + certidões + avaliação bancária. Cálculo completo em 20+ cidades.

Juros Compostos

Calcule juros compostos com aportes mensais. Veja como seu dinheiro cresce ao longo do tempo.