Quanto Imóvel Posso Comprar 2026? Calculadora Affordability
Calcule quanto imóvel você pode comprar com base na sua renda. Comprometimento 30% Caixa SFH ou 35% bancos privados. ITBI, IPTU, condomínio incluídos. Tiers Confortável/Apertado/Arriscado/Perigoso + sensibilidade de pagamento de dívidas.
Baseado em 4 fontes oficiais↓Você pode comprar até
R$224.149
Conservador 28/36 · 28% of gross
Decomposição mensal
Comparação por tier
| Tier | DTI | Parcela mensal | Preço imóvel |
|---|---|---|---|
| Confortável (≤36%) | 36% | R$2.880 | R$289.454 |
| Apertado (43%) | 43% | R$3.440 | R$346.596 |
| Arriscado (50%) | 50% | R$4.000 | R$403.738 |
| Perigoso (57%) | 57% | R$4.560 | R$460.881 |
Comparação por tipo de financiamento
| Loan | Preço imóvel | PITI | PMI |
|---|---|---|---|
| SFH (Caixa subsidiada) | R$224.149 | R$2.240 | — |
| SFI (banco privado) | R$224.149 | R$2.240 | — |
Recursos no fechamento
Recomendação
Your conservative max home price is R$224,148.56 — leaves room for retirement savings, emergencies, and lifestyle.
Quanto imóvel você pode comprar não é a mesma coisa que quanto o banco aprova. Banco maximiza valor de financiamento (comissão dele); a regra conservadora 30% maximiza sua taxa de poupança, contribuição previdenciária e capacidade de absorver desemprego. A diferença entre as duas é enorme: com R$ 8 mil/mês, comprometimento Caixa SFH 30% limita a parcela em R$ 2.400, enquanto bancos privados SFI até 35% liberam R$ 2.800. Em 30 anos, esses R$ 400/mês a mais são ~R$ 350 mil de aposentadoria não acumulada.
Esta calculadora roda nos dois sentidos e mostra quatro tiers de affordability (Confortável ≤36%, Apertado 43%, Arriscado 50%, Perigoso 57%) lado a lado para você ver onde cada preço cai. Modela os 4 tipos de financiamento US (Convencional, FHA, VA, USDA) e os 2 brasileiros (SFH Caixa subsidiada, SFI privado), além de IPTU/property-tax variando dramaticamente por estado/município (TX 1,74% vs HI 0,27% nos EUA — diferença de R$ 9k/ano em casa de R$ 400k).
A matemática central é iterativa: o PITI (parcela + IPTU + seguro + condomínio) depende do preço do imóvel, mas o orçamento mensal é fixado pelo comprometimento. A calculadora itera 8-12 vezes até o preço estabilizar e então faz o back-calc do principal máximo via fórmula reversa de PMT. O modo sensibilidade mostra quanto poder de compra você desbloqueia pagando cada dívida existente — em geral o financiamento do carro vence cartão de crédito por 2-3x.
A matemática por trás de quanto imóvel você pode comprar
Comprometimento direto vs DTI front-end / back-end. No Brasil, Caixa SFH usa 30% de comprometimento direto: parcela total (P&I + IPTU + condomínio + seguros) ≤ 30% da renda bruta. SFI privado: 35-40%. Nos EUA: front-end (só housing) e back-end (housing + dívidas). FHA 31%/43% (até 56,9% com compensating factors). VA: sem front-end estrito, 41% back (até 60%). A calc respeita ambas convenções e mostra qual constraint está vinculante. Decisão crítica de sequência: se você também planeja financiar carro, rode a [Calculadora Quanto Carro Posso Comprar](/pt/calculadora-quanto-carro-posso-comprar) ANTES de fechar o financiamento imobiliário — cada R$ 600/mês de parcela de carro derruba ~R$ 60-80k do teto de imóvel sob comprometimento SFI 35-40%. Comprar carro primeiro é um dos erros de sequência mais comuns e caros.
Iteração do PITI. Dado um teto de parcela mensal, a calculadora estima um preço inicial (assume ~80% da parcela vai para principal+juros), calcula IPTU + seguro + condomínio + PMI naquele preço, subtrai do teto para achar o cap de P&I, reverte a fórmula de PMT (Tabela Price) para encontrar o principal máximo, soma a entrada para chegar ao preço, e repete até estabilizar dentro de R$ 100. Tipicamente 8-12 iterações.
Fórmula reversa de PMT (Price). A parcela padrão é PMT = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]. Resolvendo para P: P = PMT × [(1+r)^n − 1] / [r·(1+r)^n]. A calculadora reusa o módulo lib/loans/ que alimenta as calcs Loan e Auto Loan, então o cálculo da parcela bate exatamente com a calc de financiamento standalone — evita "afford R$ 250k" mas "parcela final é R$ 200 mais cara que esperado".
Variação de IPTU. No Brasil, IPTU varia de 0,3% (DF) a 1,5% (RJ) sobre o valor venal. SP capital ~1%. A calc usa default de 0,8% e aceita override pelo usuário. Para US, usa mediana efetiva por estado (50 estados modelados) — diferença HI 0,27% vs NJ 2,45% num imóvel de US$ 400k é US$ 8.720/ano, equivalente a US$ 260k de imposto extra em 30 anos.
Compensating factors. Bancos liberam comprometimento mais alto (35-40% SFI; 50-60% lender max US) quando o tomador tem score alto, reservas ≥3 meses, entrada ≥25%, estabilidade de emprego ≥5 anos, ou imóvel energeticamente eficiente. A calc usa isso via dti_target = lender_max — mas avisa explicitamente que comprar no máximo do banco sacrifica reserva de aposentadoria.
Teto SFH 2026: R$ 2.250.000. Subiu de R$ 1.500.000 em 2024. Abaixo do teto, Caixa oferece taxas subsidiadas 9-11,5% AA via SBPE. Acima, só SFI privado a 12-15%. Comprometimento Caixa: 30%. SFI: 35%. A calc modela ambos e permite comparar lado a lado — útil para classe média alta em São Paulo / Rio que pode optar pela alavancagem mais agressiva no SFH.
renda_mensal × DTI_pct − dívidas_existentes = parcela_max P = PMT × [(1+r)^n − 1] / [r·(1+r)^n] preço_imóvel = P + entrada PITI = P&I + IPTU + seguro + condomínio + PMI iterar até |Δpreço| < R$ 100
- PMT
- parcela máxima mensal P&I (parcela_max − não-PI)
- r
- taxa mensal (BR: (1+aa)^(1/12)−1; US: APR/12)
- n
- parcelas totais (anos × 12)
- P
- principal máximo do financiamento
- PMI
- mortgage insurance (US, ~0,7% × principal/ano se entrada <20%)
Exemplos práticos
BR — R$ 8k/mês, sem dívidas, SFH Caixa 30%, 11% AA, R$ 50k entrada, condomínio R$ 500
Cenário: Renda R$ 8.000/mês (R$ 96k/ano). Sem dívidas existentes. R$ 50k de entrada economizada + R$ 20k reservas. Financiamento SFH Caixa 30 anos a 11% AA. Imóvel São Paulo capital — IPTU típico 1% sobre valor venal (default 0,8% da calc), condomínio R$ 500/mês. Comprometimento clássico Caixa: 30% renda bruta.
**Renda mensal:** R$ 8.000. **Comprometimento 30%:** R$ 2.400 — front e back coincidem. **Iterando:** IPTU 0,8% × R$ 250k / 12 = R$ 167/mês; condomínio R$ 500 fixo. **Disponível para P&I:** R$ 1.733. **Reversão PMT @ 11% AA → 0,8735%/mês via taxa equivalente / 360 meses:** principal máximo ~R$ 182k. **Preço máximo: ~R$ 232k-265k.** ITBI 3% (R$ 7.500) + registro 1,5% (R$ 3.750) = R$ 11.250. Total cash: R$ 61.250 — usuário tem R$ 70k → suficiente.
Aprendizado: A regra Caixa de 30% é mais conservadora que padrões americanos (até 50%). Defende contra desemprego e Selic alta — em 2026 com Selic 14,75% e juro financiamento próximo a 11% AA, o limite menor é defensivo. Comparando com SFI privado a 35%, o usuário compraria ~R$ 290k (R$ 60k a mais), mas pagaria taxa 12-13% AA e perderia subsídio SBPE.
BR — R$ 12k/mês, SFI privado 35%, R$ 200k entrada, R$ 800 condomínio
Cenário: Renda R$ 12.000/mês casal jovem São Paulo. R$ 200k entrada + R$ 50k reservas. SFI privado a 11,5% AA, 30 anos. Condomínio mais alto (R$ 800) refletindo prédio com mais infra. IPTU 1% (SP capital).
**Renda mensal:** R$ 12.000. **Comprometimento SFI 35%:** R$ 4.200. **Iterando:** IPTU 1% × R$ 530k / 12 = R$ 442/mês; condomínio R$ 800. **Disponível para P&I:** R$ 2.958. **Reversão PMT @ 11,5% AA → 0,9117%/mês / 360:** principal ~R$ 305k. **Preço máximo ~R$ 505-530k.** Acquisição (ITBI 3% + registro 1,5%): ~R$ 24k. Total cash: R$ 224k — suficiente.
Aprendizado: SFI privado libera ~30% mais affordability que SFH. Trade-off: taxa 0,5-1pp mais alta = R$ 100-200/mês a mais em parcela final, e R$ 35-70k a mais em juros totais ao longo de 30 anos. Para imóveis abaixo do teto SFH (R$ 2,25M), SFH quase sempre vence em custo total — SFI só faz sentido se a renda não acomoda 30% mas acomoda 35%.
BR — R$ 8k/mês com R$ 1.500/mês de dívidas existentes
Cenário: Mesma renda do primeiro exemplo (R$ 8k/mês), mas com R$ 600 financiamento carro + R$ 400 financiamento estudantil + R$ 500 mínimo cartão = R$ 1.500/mês existentes. Caixa SFH 30%.
**Comprometimento Caixa SFH:** olha total (parcela imóvel + IPTU + condomínio) sobre renda bruta, NÃO subtrai dívidas existentes. Mas Caixa também olha capacidade total: parcela + dívidas existentes ≤ 50-55% típico. **Regra direta: 30% × R$ 8k = R$ 2.400. Capacidade total: R$ 2.400 + R$ 1.500 = R$ 3.900 = 48,75% renda — Caixa rejeita.** A calc detecta isso e recomenda pagar R$ 800-900 de dívidas antes de comprar. **Alternativa SFI 35% privado:** pode aceitar até 50%, então sobra R$ 4k − R$ 1,5k = R$ 2,5k para imóvel.
Aprendizado: Dívidas existentes não reduzem o teto de comprometimento Caixa (que é direto sobre o valor do imóvel), mas afetam a aprovação geral. SFI privado é mais flexível mas cobra mais. A calc roda sensibilidade automaticamente: pagar o cartão (R$ 500) primeiro libera ~R$ 50k a mais de buying power; pagar carro (R$ 600) libera ~R$ 60k. Cartão tem juros maiores, então pagar cartão primeiro também economiza R$ 200+/mês de juro.
BR — R$ 2,2M no novo teto SFH 2026 com alavancagem
Cenário: Casal alta-renda São Paulo, R$ 25k/mês. Imóvel R$ 2,2M (no teto SFH 2026, novo limite R$ 2.250.000). 20% entrada (R$ 440k) + R$ 100k reservas. SAC 11% AA, 30 anos. ITBI 3% + registro 1,5% = R$ 99k. SP IPTU 1%.
**Renda mensal:** R$ 25.000. **Comprometimento Caixa SFH 30%:** R$ 7.500. **PITI estimado:** parcela inicial SAC R$ 1.760k / 11% AA / 30y = juros R$ 12.892 + amort R$ 4.889 = R$ 17.781 (decrescente até R$ 6.649 no final). **Constraint:** 30% comprometimento = R$ 7.500 < parcela inicial R$ 17.781 → **NÃO cabe no SFH com SAC.** Mudando para Price: parcela fixa R$ 16.780, ainda acima do teto. **Conclusão:** R$ 2,2M é viável só se a renda for ~R$ 60k+ no comprometimento Caixa.
Aprendizado: O teto SFH 2026 R$ 2,25M abre janela para classe média alta, mas o comprometimento de 30% restringe quem realmente alcança. Com renda R$ 25k/mês o casal compra ~R$ 1M-1,1M no Caixa, não os R$ 2,2M nominais. Para R$ 2,2M precisa ~R$ 60k+/mês ou usar SFI privado a 35% (R$ 1,3M-1,5M de pico). Alavancagem real só faz sentido para quem tem renda muito acima da média.
Erros comuns ao calcular affordability imobiliária
- Aprovação do banco ≠ orçamento confortável. 35% de comprometimento aprovado significa 35 centavos de cada real bruto vai para parcela. Mais 10-15% de IR + INSS, sobra ~50-55% para tudo: alimentação, transporte, saúde, educação dos filhos, aposentadoria, lazer, emergências. Comprar no teto é receita para um evento ruim (desemprego, doença, divórcio) destruir tudo. Fique nos 30% Caixa, exceto se tiver válvula de escape clara (cônjuge com renda estável, herança esperada, etc.).
- ITBI + registro são 4-5% extras do preço, não opcionais. Em SP: ITBI 3% + registro+escritura ~1,5% = R$ 11k em imóvel de R$ 250k, R$ 100k em imóvel de R$ 2,2M. Muitos compradores miram só na entrada e esquecem disso — chegam ao banco com R$ 50k de entrada num imóvel R$ 250k mas precisam de R$ 61k+ para fechar.
- IPTU varia muito por município e bairro. SP capital ~1% sobre valor venal; bairros nobres podem chegar a 1,5% pela alíquota progressiva. DF 0,3% (subsidiado). Rio 1,2%. Salvador 0,5-0,7%. Confirme com a prefeitura antes de comprar — a diferença entre 0,3% e 1,5% num imóvel de R$ 500k é R$ 6.000/ano.
- Condomínio pode comprometer mais que o IPTU. Apartamentos de R$ 250k frequentemente têm condomínio R$ 400-700/mês (R$ 4,8k-8,4k/ano). Em prédios novos com infra completa (sauna, piscina, salão festas, churrasqueira coberta, brinquedoteca), pode chegar a R$ 1.500-2.500/mês. Some isso à parcela antes de calcular comprometimento — não é um custo opcional.
- Comprometimento usa renda bruta, mas você gasta net. Banco calcula comprometimento sobre renda bruta. Mas você vive com líquido. 30% bruto ≈ 38-42% do líquido para classe média. A calc mostra estimativa do líquido como contexto.
Quando essa calculadora dá resultado enganoso
Autônomo / MEI / PJ: bancos pedem 24 meses de declaração de IR + DECORE para determinar renda média. A calc usa o valor que você inseriu — se colocar projeção 2026 vai superestimar. Use média dos últimos 24 meses.
Renda variável (comissão, bônus): bancos descontam pesado ou ignoram. A calc não desconta — ajuste a renda anual para refletir o que o banco vai considerar (geralmente 75% da parte variável).
Imóvel comercial ou segundo imóvel: comprometimento típico 25-40% mais baixo, e renda de aluguel só conta a 75% do valor. Esta calc é só residencial principal.
Financiamento atrelado a IPCA+ (TR/IPCA): a calc assume taxa fixa nominal. IPCA+ pode resetar e estourar comprometimento depois. Use só para a fase fixa inicial e re-rode após reset.
Mercados extremamente aquecidos com leilão de oferta (Vila Nova Conceição SP, Leblon RJ): preço de venda final excede preço de tabela em 5-15% pela competição. A calc dá o teto absoluto; na prática você precisa pagar acima para fechar.
Perguntas frequentes
O que é comprometimento e por que Caixa usa 30%?▾
Comprometimento é o percentual da renda bruta destinado à parcela mensal total (P&I + IPTU + condomínio + seguros). Caixa Econômica historicamente usa 30% para SFH (subsidiada SBPE) por ser regra prudencial defensiva contra desemprego e flutuações de juros. Bancos privados via SFI flexibilizam até 35-40% se houver compensating factors (score alto, reservas, estabilidade).
Qual a diferença entre SFH e SFI?▾
SFH = Sistema Financeiro de Habitação (subsidiado, taxas 9-11,5% AA via SBPE/Caixa, teto R$ 2,25M em 2026). SFI = Sistema Financeiro Imobiliário (privado, taxas 12-15% AA, sem teto, mais flexível em DTI). SFH praticamente sempre vence SFI em custo total para imóveis abaixo do teto.
O que mudou no teto SFH em 2026?▾
Subiu de R$ 1.500.000 para R$ 2.250.000 via Resolução CMN 2024. Permite agora financiar imóveis de classe média alta (São Paulo zonas 1-3, Rio Barra/Leblon entry-level) com taxa subsidiada SBPE — antes ficava só no SFI privado mais caro. É a maior mudança regulatória em affordability BR da década.
IPTU varia tanto entre municípios?▾
Sim. SP capital ~1% sobre valor venal; DF 0,3%; RJ 1,2%; Salvador 0,5-0,7%; Curitiba 0,8%. Bairros nobres em SP/RJ aplicam alíquota progressiva 1,2-1,5%. Confirme com a prefeitura antes de assumir o default da calc (0,8%).
Devo incluir renda do cônjuge se assino só eu?▾
Só inclua renda que o banco vai documentar. Se o cônjuge entra na escritura/contrato como compradores juntos, renda conjunta vale. Se só você assina, só sua renda conta. Marque is_joint_application=true APENAS se ambos entrarão no contrato.
Score baixo (Serasa < 600) — posso financiar?▾
Caixa SFH historicamente aceita restritivo (sem score limite explícito), mas vai cobrar ITBI maior, exigir mais reservas, e taxa pode subir 0,5-1pp. SFI privado: scoreCAIXA + Serasa peso > 60% — abaixo de 600 vira praticamente inviável ou taxa 14-16% AA. A calc avisa quando score US <620 (FHA mínimo) — em BR não bloqueia mas a recomendação é melhorar score antes de aplicar.
Como pagamento de dívidas existentes muda affordability?▾
Caixa SFH usa comprometimento direto (não desconta dívidas), mas verifica capacidade total (parcela + dívidas ≤ 50-55%). SFI privado: dívidas reduzem teto. A calc roda sensibilidade: paga R$ X de cartão de crédito → libera Y de buying power. Tipicamente cartão (juros 14% AM!) tem maior efeito por cada R$ pago.
Por que minha estimativa difere da pré-aprovação do banco?▾
Banco usa: (a) renda média 24 meses (não atual run-rate), (b) score interno + ScrCC + Serasa, (c) compensating factors específicos da política, (d) avaliação do imóvel (LTV teto). A calc é educacional — fornece teto matemático teórico. Pré-aprovação do banco pode ser ±20% do número da calc. Use a calc para planejar, banco para confirmar.
Fontes e referências
Confira cada número desta calculadora nas fontes primárias abaixo.
- OficialCaixa Econômica Federal — SFH 2026Vigente em: 2026
- OficialResolução CMN 5.083/2024 — novo teto SFH R$ 2,25MVigente em: 2024
- OficialBanco Central — Sistema Financeiro de Habitação
- ReferênciaTax Foundation — State Property Tax ComparisonVigente em: 2025
- OficialHUD — FHA Loan Limits 2026Vigente em: 2026
- ReferênciaProcon-SP — Direitos no Financiamento Imobiliário
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