Calculadora de Ganho de Capital na Venda de Imóvel
Calcule o IR sobre ganho de capital na venda do seu imóvel: fatores FR1/FR2, 4 isenções (R$ 440k, reinvestimento, pré-1969, reforma agrária), alíquotas progressivas 15-22,5% e vencimento DARF.
Baseado em 8 fontes oficiais↓IR a pagar
R$ 18.653,40
Memória de cálculo
| Custo de aquisição corrigido | R$ 300.000,00 |
| Valor de alienação líquido | R$ 500.000,00 |
| Ganho de capital bruto | R$ 200.000,00 |
| Após FR2 (Lei 11.196/05, art. 40, §1º, II)· 136 meses · fator 0,6218 | R$ 124.356,00 |
| Base tributável final | R$ 124.356,00 |
Cálculo do IR
| Faixa | Base na faixa | Alíquota | Imposto |
|---|---|---|---|
| Até R$ 5.000.000 | R$ 124.356,00 | 15,00% | R$ 18.653,40 |
| Total IR | R$ 18.653,40 | ||
Calculadora informativa baseada nas regras vigentes da legislação federal brasileira. Não substitui o programa GCAP da Receita Federal nem consultoria contábil. Casos especiais (permuta de imóveis, dação em pagamento, heranças complexas) podem alterar o cálculo. Para situações com ganho acima de R$ 1 milhão ou múltiplas isenções concorrentes, consulte contador ou advogado tributário antes de declarar.
Quando você vende um imóvel por mais do que pagou, a diferença chama-se ganho de capital e está sujeita a Imposto de Renda federal. A alíquota mínima é 15%, sobe a 22,5% para ganhos acima de R$ 30 milhões e o pagamento é via DARF código 4600 até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Atrasou um dia? Multa de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais juros SELIC.
A Receita Federal disponibiliza o programa GCAP para fazer essa apuração, mas ele é offline, datado e força o usuário a navegar entre legislações de 1988, 1995, 2005 e 2016 para descobrir quanto realmente deve. O resultado: a maioria dos vendedores ou paga a mais (esquece dos redutores históricos) ou paga a menos (perde a isenção que tinha direito). Esta calculadora aplica os 3 redutores cumulativos, as 4 isenções principais e as alíquotas progressivas em escada — com memória de cálculo passo a passo para você conferir.
O cálculo é feito por imóvel e por venda. Não dá pra compensar prejuízo de um imóvel com ganho de outro (regra é diferente da venda de ações). A boa notícia é que os redutores podem derrubar bastante o IR quando o imóvel é antigo. Em alguns cenários — imóvel comprado nos anos 1980 e vendido agora — o IR final é metade do que parece à primeira vista.
Como o ganho de capital é calculado em 2026
Primeiro passo: corrigir o custo de aquisição. Some ao valor que você pagou pelo imóvel o ITBI, a corretagem que VOCÊ pagou na compra, custos de cartório (escritura e registro) e benfeitorias declaradas em "Bens e Direitos" no ano em que foram feitas. Atenção ao "declaradas": se você reformou em 2018 e não colocou a nota fiscal na declaração de 2019, a Receita não aceita usar esse valor agora. Manutenção ordinária (pintura, troca de torneira) também não conta — só investimentos que aumentam o patrimônio.
Segundo passo: subtrair a corretagem da venda do valor recebido. Se você vendeu por R$ 600 mil e pagou R$ 30 mil ao corretor, o valor de alienação líquido é R$ 570 mil. A diferença entre alienação líquida e custo de aquisição corrigido é o ganho de capital bruto. Se for negativo, há prejuízo e nada de IR — mas o prejuízo não pode ser compensado em vendas futuras.
Terceiro passo: aplicar os 3 redutores históricos, em ordem. Imóveis comprados de 1970 a 1988 ganham um percentual de redução fixo da Lei 7.713/88 (5% a 95% conforme o ano). Em seguida, o FR1 da Lei 11.196/05 multiplica o ganho por 1/1,006^m1, onde m1 é o número de meses entre janeiro de 1996 (ou data da compra, se posterior) e novembro de 2005. Por fim, o FR2 da mesma lei multiplica por 1/1,0035^m2, sendo m2 o número de meses entre dezembro de 2005 (ou data da compra, se posterior) e o mês da venda. A contagem é inclusiva-inclusiva nos dois extremos: o mês inicial e o final entram como inteiros, mesmo se foram apenas frações de mês. É a interpretação majoritária da jurisprudência e do programa GCAP da Receita — o art. 40, §1º, fala em "meses-calendário ou fração decorridos". Por isso jan/1996 a nov/2005 dá 119 meses (não 118), e dez/2005 a abr/2026 dá 245 meses (não 244).
Esses fatores são sucessivos, não cumulativos no sentido aritmético. O ganho passa pelo redutor 1, depois o resultado passa pelo redutor 2, e assim por diante. Confundir isso já custou processos a vários contribuintes que tentaram aplicar tudo "junto". A ordem importa também porque a tabela de 1988 só faz sentido para imóveis adquiridos antes de 1989, FR1 só vale até nov/2005, e FR2 só vale para vendas de dez/2005 em diante.
Quarto passo: aplicar isenção, se houver direito. São 4 principais. (1) Único imóvel residencial vendido por até R$ 440 mil, sem outra venda isenta nos últimos 5 anos. (2) Reinvestimento em outro imóvel residencial em até 180 dias — total ou parcial, com isenção proporcional. (3) Imóvel adquirido até 31/12/1969 — isenção total da Lei 7.713/88. (4) Desapropriação para reforma agrária. Se mais de uma se aplica, a calculadora escolhe a mais favorável.
Quinto passo: aplicar as alíquotas progressivas em escada da Lei 13.259/2016. 15% sobre os primeiros R$ 5 milhões de ganho tributável, 17,5% sobre o que vai de R$ 5 a R$ 10 milhões, 20% de R$ 10 a R$ 30 milhões, 22,5% acima disso. "Em escada" significa que cada faixa só incide sobre a parcela do ganho que cai dentro dela — não sobre o total. Quem tem ganho de R$ 7 milhões paga 15% nos primeiros R$ 5 mi e 17,5% nos R$ 2 mi excedentes, totalizando R$ 1,1 milhão de IR.
IR = Σ (faixa_i × aliquota_i) · base = (alienacao_liquida − custo_corrigido) × R_tabela1988 × FR1 × FR2 − isencao
- custo_corrigido
- Valor pago + ITBI + corretagem da compra + escritura + benfeitorias declaradas
- alienacao_liquida
- Valor recebido na venda menos a corretagem paga ao corretor
- R_tabela1988
- Fator (1 - p) da Lei 7.713/88 art. 18, onde p varia de 5% a 95% por ano
- FR1
- 1 / 1,006^m1, com m1 = meses inclusivos entre jan/1996 (ou aquisição) e nov/2005
- FR2
- 1 / 1,0035^m2, com m2 = meses inclusivos entre dez/2005 (ou aquisição) e a alienação
- aliquota_i
- Em escada: 15% até R$ 5M; 17,5% até R$ 10M; 20% até R$ 30M; 22,5% acima
Exemplos práticos
Apartamento comprado em jan/2010 por R$ 300 mil, vendido em dez/2026 por R$ 750 mil
Cenário: Sem benfeitorias declaradas, sem corretagem nas pontas, sem isenção. Imóvel residencial. Cálculo simples para mostrar o impacto do FR2.
Custo de aquisição corrigido: R$ 300.000. Alienação líquida: R$ 750.000. Ganho bruto: R$ 450.000. FR2 inclusivo: m2 = 204 meses (jan/2010 conta como 1, dez/2026 como 204), fator = 1/1,0035^204 ≈ 0,4901. Ganho após FR2: 450.000 × 0,4901 = R$ 220.567. IR a 15% (cabe inteiro na primeira faixa): **R$ 33.085**.
Aprendizado: Sem o FR2, o IR seria 15% × R$ 450.000 = R$ 67.500. O FR2 economizou R$ 34 mil. Por isso a Receita Federal exige cálculo com o programa GCAP — o valor "óbvio" está sempre superestimado.
Imóvel com benfeitorias e corretagens — caso comum no varejo
Cenário: Compra de 2015 por R$ 300.000. ITBI pago de R$ 15.000. Reforma de R$ 45.000 declarada em 2018. Venda em 2025 por R$ 550.000 com corretagem de R$ 27.500 (5%).
Custo corrigido: R$ 300.000 + R$ 15.000 + R$ 45.000 = R$ 360.000. Alienação líquida: R$ 550.000 − R$ 27.500 = R$ 522.500. Ganho bruto: R$ 162.500. FR2 inclusivo: m2 = 121 meses (jan/2015 → jan/2025), fator ≈ 0,6553. Ganho após FR2: R$ 106.488. IR a 15%: **R$ 15.973**.
Aprendizado: Sem incluir ITBI nem benfeitorias, o "custo" seria R$ 300 mil e o ganho subiria para R$ 222.500 — IR final seria R$ 21.940. Documentação organizada vale R$ 5.918 nesse caso.
Único imóvel residencial vendido por R$ 400 mil
Cenário: Você é proprietário de um único imóvel residencial. Vende por R$ 400 mil. Não fez nenhuma alienação isenta nos últimos 5 anos.
Atende ao requisito legal de R$ 440 mil (Lei 9.250/95, art. 23). **IR a pagar: R$ 0**. Ainda assim, a venda deve ser declarada na DIRPF como "Bem e Direito" baixado, e a isenção registrada no campo "Rendimentos isentos e não tributáveis", linha 19.
Aprendizado: Isenção total. Mas confirme antes de declarar: a calculadora não tem como verificar se você fez outra venda isenta nos últimos 5 anos. Se fez, perde essa isenção e tem que pagar IR sobre o ganho como qualquer outro.
Reinvestimento parcial em 180 dias
Cenário: Vende residencial por R$ 500 mil, ganho após FR2 inclusivo (m2=121) de R$ 131.063. Vai usar R$ 250 mil pra entrada de outro residencial nos próximos 6 meses.
Proporção reinvestida: 250.000 / 500.000 = 50%. Ganho isento: R$ 131.063 × 50% = R$ 65.531. Ganho tributável: R$ 65.531. IR a 15%: **R$ 9.830**. (Sem reinvestimento, o IR seria R$ 19.659 — economia de R$ 9.830.)
Aprendizado: A regra dos 180 dias é contada a partir da assinatura do contrato de venda do primeiro imóvel. Em geral, tem que comprovar com matrícula do novo imóvel ou contrato de financiamento. Vale uma vez a cada 5 anos — a calculadora avisa, mas você confirma.
Imóvel comprado em 1980, vendido em 2025 — três redutores cumulativos
Cenário: Imóvel adquirido em 1980 por R$ 100 mil (valor declarado em DIRPF da época). Vendido em 2025 por R$ 1 milhão. Sem custos extras, sem isenção.
Ganho bruto: R$ 900.000. Tabela 1988 para 1980: 45% redução → ganho passa a R$ 495.000. FR1 inclusivo: m1 = 119 meses (jan/96 conta como 1, nov/05 como 119), fator = 1/1,006^119 ≈ 0,4907 → ganho = R$ 242.897. FR2 inclusivo: m2 = 235 meses (dez/05 → jun/25), fator = 1/1,0035^235 ≈ 0,4400 → ganho = R$ 106.875. IR 15%: **R$ 16.031**.
Aprendizado: Sem nenhum dos 3 redutores, o IR seria R$ 135 mil. Com os 3, cai para R$ 16 mil — uma redução de 88%. Por isso vale checar a aritmética antes de declarar.
Como não pagar IR a mais (nem a menos)
- Mantenha tudo declarado em "Bens e Direitos" desde a compra. ITBI, escritura, registro e cada reforma com nota fiscal — entram no custo de aquisição corrigido na hora da venda. Sem declaração na época, a Receita não aceita usar agora. Esse é o erro mais caro que se vê em consultorias: a pessoa reformou R$ 80 mil mas nunca declarou, então paga IR sobre R$ 80 mil de "ganho" que não foram ganho.
- Use o GCAP imediatamente após cada venda — não espere a declaração anual. O programa gera o DARF com o código 4600 e a data de vencimento certa (último dia útil do mês seguinte). Atrasar um mês significa multa de 10% mais juros SELIC. Atrasar um ano dá quase 30% acrescido.
- Confira o ano da aquisição contra a tabela 1988. Se foi até 1969, isenção total. Se foi entre 1970 e 1988, há um percentual fixo de redução que muita planilha de corretora ignora. O percentual cai 5 pontos a cada ano: 1970 = 95%, 1980 = 45%, 1988 = 5%.
- Não pule a isenção do reinvestimento mesmo em compra parcial. A isenção é proporcional ao valor reaplicado, não tudo-ou-nada. Quem vende por R$ 800 mil e reinveste R$ 500 mil em outro residencial fica isento de 62,5% do ganho. Vale o cuidado de cumprir os 180 dias e ter contrato em nome do mesmo CPF.
- Para herança, o "valor de aquisição" é o que constou no inventário. Se foi atualizado para valor de mercado no inventário, o ganho na venda é a diferença entre venda e esse valor — pode ser pequeno ou zero. Se ficou pelo valor antigo (custo histórico), o ganho é maior. Vale conversar com o contador antes de partilhar.
Quando esta calculadora não atende
Não cobre permuta de imóveis. Quando dois proprietários trocam imóveis sem dinheiro envolvido, não há ganho de capital tributável — exceto pela parte da torna (a diferença em dinheiro), se houver. As regras são específicas e variam conforme o tipo de operação.
Não cobre dação em pagamento, integralização de capital social em PJ, sucessão empresarial nem ganho de capital de pessoa jurídica. Cada uma tem regime fiscal próprio e algumas envolvem imunidade tributária (CF/88, art. 156, §2º para PJ; outras hipóteses na legislação federal).
Não cobre venda parcelada com tributação diferida. Se o pagamento foi negociado em parcelas e você optou pelo regime de tributação proporcional, o IR é apurado a cada parcela recebida — exige planilha mensal que esta calculadora não modela. O GCAP da Receita faz isso.
Não cobre venda de imóvel rural com benfeitorias avaliadas separadamente. Imóveis rurais usam o Valor da Terra Nua (VTN) e regras adicionais do ITR. Para cálculo preciso, consulte a Instrução Normativa SRF 84/2001.
Não emite o DARF. Para gerar o documento de arrecadação com código 4600, use o programa GCAP da Receita Federal. A calculadora aqui dá o valor e o vencimento — você ainda precisa do GCAP para imprimir e pagar.
Perguntas frequentes
Recebi um imóvel de herança. Pago IR quando vender?▾
Paga sim, se houver ganho de capital. O custo de aquisição é o valor que constou no inventário. Se o inventário usou valor de mercado atualizado, o ganho na venda tende a ser pequeno. Se ficou no custo histórico do falecido, o ganho é grande. A data de aquisição, para fins de FR2, é a data da abertura da sucessão (falecimento). Em alguns casos, a data anterior do falecido pode ser usada — vale consultar contador.
E se eu vendi por valor menor que comprei?▾
Não há IR. Mas você precisa declarar a baixa do bem em "Bens e Direitos" na sua DIRPF do ano seguinte. Importante: prejuízo na venda de imóvel não pode ser compensado com ganhos futuros, ao contrário do que ocorre com ações. Cada venda é avaliada isoladamente.
O saldo devedor do financiamento entra no custo de aquisição?▾
Não. O custo é o valor do contrato de compra (preço total acordado), não o quanto você efetivamente pagou. Quem comprou em financiamento pelo SFH paga IR sobre a diferença entre venda e preço total da compra, mesmo que ainda esteja amortizando. As parcelas pagas reduzem o saldo devedor, não o custo de aquisição para fins de IR.
Vendi imóvel rural — usa as mesmas regras?▾
Em parte. Há regras específicas para imóveis rurais (Instrução Normativa SRF 84/2001), incluindo Valor da Terra Nua (VTN) declarado no ITR e tributação separada para benfeitorias. Esta calculadora aplica regras gerais e funciona como aproximação. Para imóvel rural, sempre confirme via GCAP e considere assessoria especializada.
Pessoa jurídica que vende imóvel paga IR pela mesma regra?▾
Não. PJ apura ganho de capital pelo regime tributário (Lucro Real, Presumido, Simples). As alíquotas, prazos e bases de cálculo diferem totalmente da regra de PF. Esta calculadora só atende pessoa física residente no Brasil.
E permuta com torna — paga IR?▾
Permuta sem torna (troca de imóvel por outro de igual valor) não gera ganho tributável para PF. Permuta COM torna (uma das partes paga uma diferença em dinheiro) gera IR sobre a parte da torna recebida — calculado proporcionalmente. As regras estão em IN SRF 84/2001 e exigem cálculo customizado que esta calculadora não cobre.
A reforma tributária mudou o IR sobre ganho de capital de imóveis?▾
Não, até o momento (2026). A reforma tributária aprovada em 2023 (EC 132) trata de tributos sobre consumo (IBS, CBS, IS) e mantém o IR sobre ganho de capital de PF inalterado. As alíquotas progressivas da Lei 13.259/2016 e os redutores FR1/FR2 seguem vigentes.
Posso compensar prejuízo de imóvel com ganho de outro imóvel?▾
Não. Diferente da venda de ações em bolsa (onde há mecanismo de compensação mensal), prejuízo na alienação de imóvel é considerado isoladamente. Se você vendeu um com prejuízo e outro com ganho no mesmo ano, paga IR sobre o ganho integral — sem desconto do prejuízo.
Vendi para um parente próximo (filho, irmão). Tem alguma regra especial?▾
A operação é tratada como qualquer outra venda. Não há isenção por relação de parentesco. Em alguns casos, a Receita pode questionar o valor declarado se ele for muito abaixo do valor de mercado (suspeita de doação disfarçada de venda) e arbitrar valor maior — o que aumentaria o ganho e o IR. Documente o pagamento real entre as partes.
Doação de imóvel paga IR sobre ganho de capital?▾
Não. Doação não é alienação onerosa, então não gera ganho de capital. Mas paga ITCMD (imposto estadual sobre transmissão por doação ou causa mortis), com alíquota que varia de 2% a 8% conforme o estado, calculado sobre o valor de mercado do imóvel doado. O donatário (quem recebe) é geralmente o responsável.
Fontes e referências
Confira cada número desta calculadora nas fontes primárias abaixo.
- OficialLei 7.713/1988, art. 18 — redução para imóveis até 1988 e isenção até 1969
- OficialLei 11.196/2005, art. 40 — fatores de redução FR1 e FR2Vigente em: 2005
- OficialLei 13.259/2016 — alíquotas progressivas 15% a 22,5%Vigente em: 2016
- OficialLei 9.250/1995, art. 23 — isenção do único imóvel até R$ 440.000Vigente em: 1995
- OficialLei 11.196/2005, art. 39 — isenção por reinvestimento residencial em 180 diasVigente em: 2005
- OficialConstituição Federal, art. 184 §5º — isenção em desapropriação para reforma agrária
- OficialIN SRF 84/2001 — apuração do ganho de capital na alienação de bens e direitosVigente em: 2001
- OficialReceita Federal — Programa GCAP (apuração e DARF código 4600)Vigente em: 2026
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