Calculadora de ITBI
Calcule o ITBI da sua compra de imóvel em 20+ capitais brasileiras. Suporta financiamento SFH, base venal vs transação e isenções.
Baseado em 8 fontes oficiais↓Imposto a pagar — São Paulo/SP
R$ 15.000,00
Alíquota efetiva: 3,00%
Memória de cálculo
| Parcela | Valor base | Alíquota | Imposto |
|---|---|---|---|
| Alíquota única de 3,00% | R$ 500.000,00 | 3,00% | R$ 15.000,00 |
Atenção
- São Paulo usa um "valor venal de referência" próprio do ITBI, em geral maior que o venal de IPTU. Consulte o portal da prefeitura e informe esse valor para uma estimativa fiel.
Calculadora informativa baseada nas alíquotas vigentes na data da última verificação. Cidades alteram suas regras por lei municipal — sempre confirme no portal oficial antes de quitar a guia. Para casos especiais (permuta com torna, dação em pagamento, primeiro imóvel popular), consulte a Secretaria da Fazenda do município ou um advogado tributário.
ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é o tributo municipal que aparece quando você compra um imóvel no Brasil. Paga-se uma vez, antes do registro em cartório. Sem isso, o cartório não passa a escritura pro seu nome. Em 2026, as alíquotas vão de 1% (Brasília, primeira transmissão de imóvel novo) a 4% (Fortaleza, se você só pagar no momento do registro). Em São Paulo, Rio e na maioria das capitais o número fica em 3%.
Parece simples na superfície: alíquota × valor. Aí você descobre que a base raramente é o que está na escritura. Quase toda cidade compara com o valor venal e usa o maior dos dois. SP e Campinas vão além: usam um valor de referência próprio do ITBI, em geral mais alto que o do IPTU. O financiamento SFH costuma ter alíquota reduzida (0,5%) sobre a parte financiada, mas a regra muda de cidade pra cidade. Curitiba calcula a redução por faixa do valor do imóvel, não do financiamento. E existem isenções e reduções por valor que muita gente paga sem saber que tinha direito.
Esta calculadora cobre 20 capitais brasileiras, com regras verificadas em fonte oficial em abril/2026. O resultado mostra o imposto, a alíquota efetiva, a memória de cálculo (cada parcela com sua alíquota), a base aplicada e de onde ela veio. Se a sua cidade tem peculiaridade (alíquota dual por momento de pagamento, isenção por valor, redução temporária), ela aparece no bloco de avisos.
Como o ITBI é calculado em 2026
A fórmula nacional é uma só: ITBI = base de cálculo × alíquota. O que varia é cada termo. A base é o valor sobre o qual o imposto incide. Em quase toda cidade, é o maior entre o valor declarado na escritura e o valor venal de referência. A justificativa da prefeitura é evitar simulação de preço pra baixo. Em SP e Campinas, o valor venal usado para ITBI é diferente do venal do IPTU: chama-se Valor Venal de Referência (SP) ou Tabela de Índice de Valorização (Campinas), apurado pela Secretaria da Fazenda municipal.
A alíquota depende da cidade e da modalidade. Para compras à vista ou financiamentos comerciais (SFI, FGTS fora do SFH), vale a alíquota padrão, em geral 2% ou 3%. Em compras pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), a maioria das cidades reduz a alíquota sobre a parcela financiada. SP cobra 0,5% sobre o financiado até R$ 120.968 e 3% sobre o restante. Rio faz parecido, com o limite expresso em UPF. Recife cobra 1% sobre todo o financiado, sem teto.
Curitiba é o caso mais peculiar do país. O SFH tem quatro faixas escalonadas pelo valor total do imóvel: até R$ 176.000 fica isento, entre R$ 176k e R$ 205k a alíquota é 0,5%, entre R$ 205k e R$ 220k é 1,6%, acima disso volta para 2,7%. Tecnicamente isso é "redução por valor", não progressividade. A distinção importa porque a Súmula 656 do STF proíbe ITBI progressivo.
Algumas cidades cobram alíquotas diferentes conforme o momento do pagamento. Em Manaus, quem paga até a lavratura paga 1,8%; até o registro, 1,9%; depois do registro, 2%. Em Fortaleza, são 2% antecipado contra 4% se pago só no registro. Recife oferece 1,8% para quem antecipa em até 180 dias. Esta calculadora usa o cenário antecipado como padrão, que é o mais comum em planilhas de custo de aquisição. Se a sua transação for paga só no registro, ajuste manualmente o resultado.
Belo Horizonte trocou o regime SFH por isenção e redução por valor. Imóveis residenciais com base de cálculo até R$ 74.595,39 (2026) ficam isentos. Entre R$ 74.595 e R$ 254.292,79 ganham 50% de redução, desde que o comprador não tenha outro imóvel. Brasília reduziu drasticamente a alíquota em 2025: 2% para imóveis usados e 1% para a primeira transmissão de imóvel novo, sem regime SFH específico.
ITBI = base_de_cálculo × alíquota · Em SFH: base_financiada × aliq_reduzida + base_restante × aliq_padrão
- base_de_cálculo
- Maior entre valor da transação e valor venal de referência (varia por cidade)
- alíquota
- Alíquota cheia da cidade (1% a 4%, mais comum 2% ou 3%)
- base_financiada
- Valor do contrato SFH, limitado ao teto municipal
- aliq_reduzida
- Alíquota SFH (geralmente 0,5%, mas Recife/Belém usam 1%)
- base_restante
- Base total menos a parcela com alíquota reduzida
Exemplos práticos
São Paulo — apartamento R$ 600.000 à vista
Cenário: Compra à vista de apartamento na zona sul. VVR (consultado no portal) bate exatamente em R$ 600.000.
Base: R$ 600.000 (não há diferença entre VVR e transação). Alíquota: 3%. ITBI = 600.000 × 0,03 = **R$ 18.000**.
Aprendizado: Em SP à vista o cálculo é direto. O cuidado é confirmar o VVR antes. Se ele estiver acima do que você declarou, a base sobe e o imposto também.
Rio de Janeiro — financiamento SFH R$ 800.000 com R$ 600.000 financiados
Cenário: Compra de R$ 800.000 financiada pela Caixa em SFH. Limite SFH no Rio: 3.600 UPF (≈ R$ 475.632 em 2026).
Parcela reduzida: min(R$ 600.000 financiado, R$ 475.632 limite) × 0,5% = R$ 475.632 × 0,005 = R$ 2.378,16. Parcela cheia: (R$ 800.000 − R$ 475.632) × 3% = R$ 324.368 × 0,03 = R$ 9.731,04. Total: **R$ 12.109,20**.
Aprendizado: Sem o regime SFH, o ITBI seria R$ 24.000 (3% × 800.000). A economia de quase R$ 12 mil é o que justifica preencher tudo certo na escritura.
Curitiba — apartamento R$ 200.000 com SFH ≥ 10 anos
Cenário: Apartamento de R$ 200.000 em Curitiba, financiado pelo SFH com prazo de 30 anos.
Curitiba usa cliff por valor: R$ 200.000 cai na faixa de 0,5%. ITBI = 200.000 × 0,005 = **R$ 1.000**. Se o mesmo imóvel custasse R$ 250.000, cairia na faixa cheia (2,7%) e o ITBI saltaria para R$ 6.750.
Aprendizado: Em Curitiba, R$ 20 mil de diferença no preço do imóvel podem mudar o ITBI em milhares de reais. A alíquota muda de faixa, não só o valor.
Belo Horizonte — apartamento R$ 200.000 com isenção parcial
Cenário: Comprador adquire seu primeiro imóvel residencial em BH, base de cálculo R$ 200.000.
BH dá redução de 50% para imóveis residenciais com base ≤ R$ 254.292,79 (2026), desde que o comprador não tenha outro imóvel. Alíquota cheia: 3%. Sem redução: R$ 6.000. Com redução: **R$ 3.000**. (Esta calculadora não aplica a redução automática; confirme elegibilidade na PBH antes de quitar.)
Aprendizado: Em primeira aquisição até a faixa intermediária, BH derruba o ITBI pela metade. A calculadora mostra o cálculo padrão; consulte a prefeitura para confirmar a redução.
Truques práticos
- Confira o valor venal antes da escritura. A maioria das cidades usa o maior entre transação e venal. Se o venal estiver mais alto, sua base sobe sem aviso. Pegue a guia do IPTU recente ou consulte o portal da prefeitura. Em SP e Campinas, peça especificamente o valor venal de referência ITBI, não o de IPTU.
- SFH só beneficia se o imóvel se enquadra. Geralmente exige financiamento de pelo menos 10 anos com garantia hipotecária ou alienação fiduciária, valor do imóvel até o teto SFH federal (R$ 1,5 milhão em 2026), e o comprador não pode ter outro imóvel residencial financiado pelo SFH no mesmo município. Confirme com o banco antes de contar com a alíquota reduzida.
- Pague antecipado quando a cidade premia. Em Manaus, Fortaleza, Recife e São Gonçalo, antecipar reduz a alíquota. Em Fortaleza, ela dobra de 2% para 4% se a guia só sai no registro. O prazo varia: lavratura, 30 dias, 90 dias, 180 dias. Confira no portal da prefeitura assim que assinar a promessa de compra.
- Isenções não são automáticas. Quase toda cidade tem isenção para MCMV, primeiro imóvel popular, baixa renda. Mas você precisa requerer com documentos antes da emissão da guia. Em BH, Goiânia e Curitiba há isenção total dependendo do valor. Vale o esforço de protocolar.
- Salve o protocolo da guia paga. Sem ele o cartório não registra a escritura. Algumas prefeituras emitem comprovante eletrônico, outras só carimbam o boleto. Guarde até o registro sair, em geral 5 a 30 dias depois.
Quando esta calculadora não atende
Não cobre permuta com torna. Quando dois proprietários trocam imóveis e um paga a diferença em dinheiro (a "torna"), o ITBI incide só sobre a torna, mas a regra varia: algumas cidades cobram dos dois lados. Consulte a Secretaria da Fazenda municipal.
Não cobre dação em pagamento, integralização de capital social ou imóveis recebidos em sucessão empresarial. São hipóteses específicas, com regras próprias e em alguns casos imunidade tributária (CF/88, art. 156, §2º).
Não substitui consulta à Secretaria da Fazenda em casos especiais: primeiro imóvel popular com isenção, leilão judicial, imóvel rural urbanizado, e qualquer situação em que o vendedor seja entidade imune (governo, templo, partido político, sindicato, instituição sem fins lucrativos).
Não emite a guia oficial. Para isso, acesse o portal de ITBI da prefeitura indicada no resultado. A guia é o documento que você apresenta no cartório de registro.
Perguntas frequentes
Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?▾
Quem paga é o comprador. O ITBI incide sobre quem adquire o bem, e as leis municipais quase sempre atribuem a obrigação ao adquirente. As partes podem combinar em escritura que o vendedor banque o imposto, e isso vale entre elas, mas a Fazenda continua cobrando do comprador se não for pago.
Posso pagar o ITBI depois do registro?▾
Não. O ITBI é pré-requisito do registro: o cartório só lavra a escritura definitiva e averba a propriedade no seu nome depois que você apresenta o comprovante de pagamento. Se você fizer só uma promessa de compra registrada, o ITBI ainda não é devido — só quando vai pra escritura definitiva.
O que é "valor venal de referência" e por que ele é diferente do venal do IPTU?▾
Em São Paulo e Campinas, a Secretaria da Fazenda municipal calcula um valor venal específico para o ITBI, baseado em pesquisa de mercado mais atualizada. Costuma ser maior que o venal do IPTU, que tende a ficar defasado. A justificativa do município é evitar simulação de preço para baixo. O STJ, no Tema 1.113 (2022), entendeu que a base seria o valor da transação, mas as cidades resistem e o assunto segue em litígio. O caminho pragmático para quem vai comprar é pagar pelo valor de referência e, se valer a pena, contestar depois.
O ITBI é dedutível no Imposto de Renda?▾
Não diretamente. Mas você pode SOMAR o ITBI ao custo de aquisição do imóvel na sua declaração anual (ficha de Bens e Direitos). Isso reduz o ganho de capital quando você for vender o imóvel — o que reduz o IR sobre a venda. O mesmo vale para escritura, registro e corretagem.
Posso parcelar o ITBI?▾
Depende da cidade. Campo Grande permite até 6 parcelas. SP e Rio só pagamento à vista. A maioria das prefeituras tem regra própria sobre parcelamento ordinário ou em casos específicos (compradores de baixa renda). Consulte o portal antes de orçar.
E se eu desistir da compra depois de pagar o ITBI?▾
Você pode pedir restituição. O processo varia por cidade, mas em geral envolve protocolar requerimento na Secretaria da Fazenda municipal, anexando comprovante de pagamento e prova de que a transação não se concretizou (escritura cancelada, distrato registrado). Pode demorar meses; não conta com o dinheiro de volta no curto prazo.
Imóvel comprado em leilão também paga ITBI?▾
Sim. Em leilão judicial ou extrajudicial, o ITBI incide sobre o valor de arremate (maior entre o lance e o valor venal, conforme regra da cidade). O imposto é devido pelo arrematante e deve ser pago antes da carta de arrematação ser registrada.
Esta calculadora cobre todas as cidades brasileiras?▾
Não. Cobrimos as 20 capitais e maiores cidades brasileiras com regras verificadas em fonte oficial. Para outras cidades, consulte diretamente o portal da prefeitura. Vamos expandir o database conforme demanda. Se você precisa de uma cidade específica que não está aqui, consulte a Secretaria da Fazenda municipal — toda cidade publica suas alíquotas e regras na carta de serviços.
Fontes e referências
Confira cada número desta calculadora nas fontes primárias abaixo.
- OficialCF/88, art. 156, II — competência municipal para instituir ITBI
- OficialSTJ, Tema 1.113 — base de cálculo do ITBI é o valor declarado na transaçãoVigente em: 2022
- OficialSTF, Súmula 656 — ITBI não pode ser progressivo
- OficialPrefeitura de São Paulo — ITBI (Lei nº 11.154/1991, Decreto nº 55.196/2014)Vigente em: 2026
- OficialPrefeitura do Rio de Janeiro — Cálculo do ITBIVigente em: 2026
- OficialPBH — ITBI (Lei nº 5.492/1988, alterada pela Lei nº 10.692/2013)Vigente em: 2026
- OficialCuritiba — ITBI base de cálculo e alíquotas (LC 108/2017)Vigente em: 2026
- OficialDistrito Federal — Lei nº 7.635/2024 (redução de alíquotas a partir de 01/01/2025)Vigente em: 2025
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