Brazilian Real Estate Capital Gains Tax

Primeiro passo: corrigir o custo de aquisição. Some ao valor que você pagou pelo imóvel o ITBI, a corretagem que VOCÊ pagou na compra, custos de cartório (escritura e registro) e benfeitorias declaradas em "Bens e Direitos" no ano em que foram feitas. Atenção ao "declaradas": se você reformou em 2018 e não colocou a nota fiscal na declaração de 2019, a Receita não aceita usar esse valor agora. Manutenção ordinária (pintura, troca de torneira) também não conta — só investimentos que aumentam o patrimônio.

Segundo passo: subtrair a corretagem da venda do valor recebido. Se você vendeu por R$ 600 mil e pagou R$ 30 mil ao corretor, o valor de alienação líquido é R$ 570 mil. A diferença entre alienação líquida e custo de aquisição corrigido é o ganho de capital bruto. Se for negativo, há prejuízo e nada de IR — mas o prejuízo não pode ser compensado em vendas futuras.

Terceiro passo: aplicar os 3 redutores históricos, em ordem. Imóveis comprados de 1970 a 1988 ganham um percentual de redução fixo da Lei 7.713/88 (5% a 95% conforme o ano). Em seguida, o FR1 da Lei 11.196/05 multiplica o ganho por 1/1,006^m1, onde m1 é o número de meses entre janeiro de 1996 (ou data da compra, se posterior) e novembro de 2005. Por fim, o FR2 da mesma lei multiplica por 1/1,0035^m2, sendo m2 o número de meses entre dezembro de 2005 (ou data da compra, se posterior) e o mês da venda. A contagem é inclusiva-inclusiva nos dois extremos: o mês inicial e o final entram como inteiros, mesmo se foram apenas frações de mês. É a interpretação majoritária da jurisprudência e do programa GCAP da Receita — o art. 40, §1º, fala em "meses-calendário ou fração decorridos". Por isso jan/1996 a nov/2005 dá 119 meses (não 118), e dez/2005 a abr/2026 dá 245 meses (não 244).

Esses fatores são sucessivos, não cumulativos no sentido aritmético. O ganho passa pelo redutor 1, depois o resultado passa pelo redutor 2, e assim por diante. Confundir isso já custou processos a vários contribuintes que tentaram aplicar tudo "junto". A ordem importa também porque a tabela de 1988 só faz sentido para imóveis adquiridos antes de 1989, FR1 só vale até nov/2005, e FR2 só vale para vendas de dez/2005 em diante.

Quarto passo: aplicar isenção, se houver direito. São 4 principais. (1) Único imóvel residencial vendido por até R$ 440 mil, sem outra venda isenta nos últimos 5 anos. (2) Reinvestimento em outro imóvel residencial em até 180 dias — total ou parcial, com isenção proporcional. (3) Imóvel adquirido até 31/12/1969 — isenção total da Lei 7.713/88. (4) Desapropriação para reforma agrária. Se mais de uma se aplica, a calculadora escolhe a mais favorável.

Quinto passo: aplicar as alíquotas progressivas em escada da Lei 13.259/2016. 15% sobre os primeiros R$ 5 milhões de ganho tributável, 17,5% sobre o que vai de R$ 5 a R$ 10 milhões, 20% de R$ 10 a R$ 30 milhões, 22,5% acima disso. "Em escada" significa que cada faixa só incide sobre a parcela do ganho que cai dentro dela — não sobre o total. Quem tem ganho de R$ 7 milhões paga 15% nos primeiros R$ 5 mi e 17,5% nos R$ 2 mi excedentes, totalizando R$ 1,1 milhão de IR.