ITBI 2026: como calcular e quanto custa em cada cidade do Brasil

ITBI é a sigla de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. É um tributo municipal — cada prefeitura define sua própria alíquota, sua própria base de cálculo, suas próprias isenções — incidente sobre a transmissão onerosa de imóvel ou de direito real sobre imóvel. A competência tributária está fixada na Constituição Federal, art. 156, inciso II. O Distrito Federal exerce essa competência também, porque acumula atribuições estaduais e municipais.

"Onerosa" é a palavra-chave. ITBI incide quando a transferência envolve preço — compra e venda, dação em pagamento, permuta com torna, integralização de capital social com imóvel, arrematação em leilão. Não incide em transmissão gratuita: herança e doação, por exemplo, são fato gerador do ITCMD (imposto estadual sobre transmissão causa mortis e doação), tributo diferente.

O ITBI é devido pelo comprador (regra geral, mas pode ser negociado em contrato) e tem que ser pago antes do registro da escritura. Sem comprovante de ITBI, o cartório de registro de imóveis não lavra a transferência. E sem registro, o imóvel ainda não é seu juridicamente — você está com a posse, não com a propriedade. Tem efeito prático: financiamento bancário, venda futura, inventário, garantia, tudo depende do registro.

A regra geral do Código Tributário Nacional (CTN) é que a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel. Esse valor venal é determinado pela prefeitura para fins de IPTU. O problema: as prefeituras quase sempre criaram um segundo valor venal específico para o ITBI, geralmente bem mais alto, chamado de "valor venal de referência". Em São Paulo, é o caso clássico — o valor venal de referência do ITBI costuma ser 30% a 60% maior que o valor venal de IPTU para o mesmo imóvel.

Em 2022, a 1ª Seção do STJ julgou o Tema 1.113 sob o rito dos recursos repetitivos e fixou três teses: a base do ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte (com presunção de boa-fé), o município pode questionar esse valor por procedimento administrativo regular, e o município não pode arbitrar previamente um "valor de referência" superior ao da transação como base obrigatória. Em outras palavras: a base é o que você pagou, não o que a prefeitura acha que o imóvel vale.

Na prática, prefeituras de cidades grandes ainda resistem. São Paulo continua usando o Valor Venal de Referência (VVR) na guia de ITBI, e o caminho do contribuinte que discorda é pagar com ressalva e pedir restituição administrativa ou judicial. Para imóvel financiado, o valor da transação está claro no contrato bancário e a chance de ganhar a discussão é alta. Para imóvel à vista com escritura particular, o ônus de provar o preço efetivo costuma recair no comprador.

Outra súmula relevante: a Súmula 656 do STF veda a progressividade do ITBI por faixa de valor. Quem aplica progressividade hoje (Curitiba, por exemplo) usa a justificativa de que se trata de "alíquotas diferenciadas em razão do tipo de imóvel ou da forma de aquisição", não progressividade pura — discussão jurídica em aberto, mas a fiscalização cobra normalmente.

Cada município define sua alíquota por lei. Os valores abaixo foram verificados em abril de 2026 diretamente nos portais das prefeituras — São Paulo, Rio, Belo Horizonte, Curitiba, Porto Alegre, Salvador, Recife, Fortaleza, Brasília, Manaus, Goiânia, Campinas, Guarulhos, São Gonçalo, Niterói, São Bernardo, Santo André, Osasco, Ribeirão Preto, Sorocaba.

• São Paulo (SP): 3% padrão; SFH com 0,5% sobre o financiado até R$ 120.968 e 3% sobre o restante. Usa Valor Venal de Referência próprio.
• Rio de Janeiro (RJ): 3% padrão; SFH com 0,5% sobre o financiado até 3.600 UPF-RJ (≈ R$ 475.632 em 2026) e 3% sobre o restante.
• Brasília (DF): 2% padrão para imóveis usados; 1% na primeira transmissão de imóvel novo (Lei 7.635/2024). Distinção rara, vale ouro para quem compra na planta.
• Belo Horizonte (MG): 3% padrão, sem regime SFH. Isenção total para residencial até R$ 74.595,67 (comprador sem outro imóvel) e redução de 50% para residencial entre R$ 74.595,67 e R$ 254.292,11.
• Salvador (BA): 3% padrão; alíquota especial de 1% para imóveis populares com critérios muito restritivos (área até 39,56 m² e venal até R$ 44.996,73).
• Fortaleza (CE): 3% padrão com alíquota dual por momento de pagamento (antecipado pré-escritura paga menos que o pago após). SFH disponível.
• Curitiba (PR): regime único no país — alíquota progressiva por valor total da transação, com tendência a 2,7% para imóveis residenciais médios e 3% para faixas mais altas. Sem SFH específico, mas com isenções por faixa baixa.
• Porto Alegre (RS): 3% padrão; SFH com alíquota reduzida em UFM-POA reajustada anualmente.
• Recife (PE): 2% até dezembro de 2026 (alíquota temporária); volta para 3% em janeiro de 2027 salvo nova lei. Programa de aquecimento do mercado imobiliário local.
• Goiânia (GO): 2% padrão (uma das menores entre capitais); SFH disponível.
• Manaus (AM): 3% padrão com alíquota dual por momento de pagamento (semelhante a Fortaleza).
• Campinas (SP): 2,7% padrão; usa valor venal de referência próprio, semelhante ao modelo de SP.
• Guarulhos (SP): 2% padrão; SFH com limite expresso em UFM-Guarulhos.
• Niterói (RJ): 2% padrão; SFH disponível.
• São Gonçalo (RJ): 2% padrão com alíquota dual por momento de pagamento.
• São Bernardo do Campo (SP): 3% padrão; SFH disponível.
• Santo André (SP): 3% padrão; SFH disponível.
• Osasco (SP): 2% padrão; SFH disponível.
• Ribeirão Preto (SP): 3% padrão; SFH disponível.
• Sorocaba (SP): 3% padrão; SFH disponível.

A Calculadora de ITBI do QuickUse cobre essas 20 cidades com as regras especiais embutidas — Curitiba, Brasília, Belo Horizonte, Recife, Manaus e Fortaleza recebem tratamento próprio. Para cidades fora dessa lista, vale procurar a página de ITBI no portal da prefeitura ou consultar diretamente a Secretaria de Fazenda municipal.

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH), criado pela Lei 4.380/1964, é o regime de financiamento habitacional com regras de proteção ao mutuário — limite de valor do imóvel, exigência de seguro habitacional, comprometimento de renda máximo de 30%, taxa de juros tabelada. Em troca dessas regras, vários municípios oferecem alíquota reduzida de ITBI sobre a parcela financiada dentro de um teto, como incentivo à habitação.

O cálculo é feito em duas parcelas, somadas no fim:

• Parcela 1 (incentivada): 0,5% sobre a menor entre o valor financiado e o limite municipal. Em São Paulo, esse limite é R$ 120.968 em 2026.
• Parcela 2 (cheia): alíquota padrão (geralmente 3%) sobre o valor restante — diferença entre o valor total do imóvel e a Parcela 1 já tributada.

Exemplo direto: imóvel de R$ 500.000 em São Paulo, financiado em R$ 400.000 via Caixa pelo SFH. A Parcela 1 incentivada incide sobre R$ 120.968 (o limite municipal, não os R$ 400.000 financiados): 0,5% × R$ 120.968 = R$ 604,84. A Parcela 2 cheia incide sobre R$ 500.000 − R$ 120.968 = R$ 379.032: 3% × R$ 379.032 = R$ 11.370,96. ITBI total: R$ 11.975,80, ou alíquota efetiva de 2,40%. Sem SFH, seria 3% cheio sobre R$ 500.000 = R$ 15.000. Economia de R$ 3.024,20 só por estar dentro do regime.

Detalhe importante: o SFH vale para qualquer banco que opere no sistema, não só Caixa. Bradesco, Itaú, Santander, Banco do Brasil, todos oferecem financiamento dentro das regras SFH desde que o imóvel e o comprador se enquadrem nos limites de valor do imóvel (R$ 1,5 milhão em 2026 na maior parte do país) e renda. SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) é o regime "livre" e não tem alíquota reduzida de ITBI em quase nenhum município.

Curitiba (PR): progressividade por valor total. Imóvel de R$ 300.000 paga 2,7% padrão; imóvel de R$ 800.000 paga 2,7%; imóvel de R$ 1,5 milhão paga 3% sobre o total (não só sobre o excedente). É a chamada progressividade em "cliff": passou da faixa, paga a alíquota maior sobre tudo, não em escada. Causa salto significativo em transações que passam por pouco da faixa — para o comprador na fronteira, vale negociar o valor para ficar abaixo do degrau quando der.

Belo Horizonte (MG): isenção e redução por valor venal. Imóvel residencial até R$ 74.595,67 com comprador sem outro imóvel residencial é isento (zero ITBI). Imóvel residencial entre R$ 74.595,67 e R$ 254.292,11 ganha redução de 50% (paga 1,5% em vez de 3%). Acima desse teto, ITBI integral de 3%. Faixas reajustadas anualmente pela UFMBH. Comprador de primeiro apartamento de classe média baixa em BH economiza muito por causa dessa regra.

Brasília (DF): alíquota padrão é 2% (uma das menores entre as capitais), e a primeira transmissão de imóvel novo paga 1%. Aplica-se a apartamentos comprados na planta ou em estoque da construtora — quem compra direto da incorporadora paga metade do que paga em revenda. Lei nº 7.635/2024.

São Paulo, Campinas (e outras): Valor Venal de Referência. A guia de ITBI vem calculada sobre o VVR da prefeitura, que é uma estimativa de "valor de mercado" mantida pela Secretaria da Fazenda. Esse VVR pode ser maior que o preço de transação. Na prática, em SP, é frequente ver VVR 20% a 50% acima do preço efetivo, especialmente em bairros valorizados. Conforme o Tema 1.113 do STJ, o contribuinte pode contestar — mas precisa pagar primeiro e discutir depois, ou entrar com mandado de segurança preventivo.

Recife (PE): alíquota temporária de 2% até dezembro de 2026. Em janeiro de 2027, a previsão é voltar para 3%. Para quem está negociando imóvel em Recife, vale fechar dentro de 2026.

Manaus, Fortaleza, São Gonçalo, e algumas outras: alíquota dual por momento de pagamento. Quem paga o ITBI antecipado, antes da escritura, paga uma alíquota; quem paga depois (até o vencimento legal), paga outra, geralmente um pouco maior. Diferença costuma ser 0,3 a 0,5 pontos percentuais. A calculadora cobre esses casos com observação explícita.

O ITBI se paga via guia emitida no portal da prefeitura. Em São Paulo, é o portal de ITBI da Secretaria da Fazenda Municipal; no Rio, é o sistema da SMF carioca; em Belo Horizonte, o BHISS Digital. O procedimento padrão é: comprador (ou cartório de notas, em alguns municípios) abre processo eletrônico informando os dados do imóvel e da transação, a prefeitura calcula o tributo (com base no VVR ou no valor declarado), emite a guia e o comprador paga em rede bancária ou PIX.

O prazo varia por município, mas a regra geral é 30 dias contados da data da escritura ou do contrato de financiamento. Em alguns casos, o prazo conta a partir da assinatura do compromisso de compra e venda, não da escritura — é o caso de imóveis na planta, em que se paga ITBI no contrato com a construtora, antes mesmo da entrega.

Atrasar tem custo escalonado. Multa de mora de 0,33% ao dia até o limite legal (geralmente 20%), juros pela SELIC mensal acumulada, correção monetária pelo IPCA municipal. E, na ausência do pagamento, o cartório não registra a escritura — quem ficou com o imóvel em dívida fiscal de ITBI tem posse, mas não tem propriedade. A regularização posterior implica pagar tudo (principal corrigido, multa, juros) e só então levar a escritura para registro.

Programas de parcelamento existem em algumas cidades (São Paulo, Rio, Belo Horizonte permitem parcelar em até 12x o ITBI), mas não suspendem a exigência do registro — o cartório só registra com a guia paga em parcela única ou com declaração do parcelamento e termo de quitação parcial em alguns casos específicos.

Para fechar com um caso concreto, vamos calcular o ITBI de um cenário típico de classe média comprando o primeiro apartamento financiado em São Paulo.

Dados:

• Cidade: São Paulo (alíquota padrão 3%, SFH com limite R$ 120.968 em 2026)
• Valor do imóvel (preço de transação): R$ 500.000
• Valor financiado pelo SFH (Caixa): R$ 400.000
• Entrada do comprador: R$ 100.000

Cálculo:

• Parcela 1 (SFH incentivada): 0,5% × R$ 120.968 = R$ 604,84
• Parcela 2 (cheia): 3% × (R$ 500.000 − R$ 120.968) = 3% × R$ 379.032 = R$ 11.370,96
• ITBI total: R$ 604,84 + R$ 11.370,96 = R$ 11.975,80
• Alíquota efetiva: R$ 11.975,80 ÷ R$ 500.000 = 2,40%

O comprador deve recolher R$ 11.975,80 antes do registro. Para o mesmo imóvel à vista (sem SFH), o ITBI seria R$ 15.000 cheios. A economia do regime SFH é R$ 3.024,20 — equivalente, por exemplo, ao custo de avaliação bancária do financiamento. Se Sao Paulo aplicasse o Valor Venal de Referência maior que o preço (digamos R$ 600.000 de VVR), o ITBI subiria para R$ 14.975,80 (R$ 604,84 + 3% × R$ 479.032), com chance de questionamento via Tema 1.113 do STJ.

Para rodar o cálculo na sua cidade, com o seu valor e modalidade, use a Calculadora de ITBI do QuickUse — ela cobre as 20 maiores cidades com as regras especiais já embutidas. Para a visão completa de todos os custos da compra (ITBI + escritura + registro + certidões + avaliação), vale o post sobre os custos invisíveis na compra de imóvel, que conecta tudo num só número.

Quem paga: comprador ou vendedor? Pela regra geral do mercado, é o comprador. Mas o pagador legal é a parte definida no contrato. Em mercados de oferta forte, vendedores às vezes assumem o ITBI como vantagem comercial. Em qualquer caso, o que importa para a Receita Municipal é o pagamento — não quem assinou o contrato.

Posso parcelar? Em algumas cidades, sim (geralmente até 12x). Mas o registro depende do pagamento integral ou de termo formal de parcelamento aceito pelo cartório. Cada município tem regras próprias.

ITBI em permuta de imóveis: ambos pagam? Sim, é o entendimento dominante. Cada parte paga ITBI sobre o imóvel que está adquirindo. Se houver torna (diferença em dinheiro), entra na base de cálculo do imóvel mais valioso.

Imóvel financiado por outro banco que não a Caixa: aplica SFH? Sim, desde que o financiamento esteja dentro das regras do SFH (limite de valor do imóvel, comprometimento de renda, prazo). Bradesco, Itaú, Santander, Banco do Brasil e outros operam no SFH.

Comprei em leilão: como calcular? A base é o valor da arrematação (valor do lance vencedor + comissão do leiloeiro, conforme jurisprudência). Em leilão judicial, a regra do município se aplica normalmente. Em leilão extrajudicial de imóvel financiado executado, há municípios que reconhecem isenção parcial — confirme localmente.

Recebi imóvel de herança: pago ITBI? Não. Herança paga ITCMD (estadual), não ITBI. ITBI só incide em transmissão onerosa.

Quanto tempo tenho pra pagar após assinar a escritura? Regra geral: 30 dias. Confirme no portal da sua prefeitura porque o prazo conta às vezes da escritura, às vezes do contrato (imóvel na planta), às vezes da imissão na posse.

O ITBI vence antes ou depois do registro? Antes. O cartório de registro de imóveis exige o comprovante de ITBI quitado para registrar a transferência. Sem ITBI, sem registro; sem registro, sem propriedade legal.

Em resumo: ITBI é municipal, varia entre 2% e 3% nas grandes cidades, é pago pelo comprador antes do registro, e pode ser reduzido via regime SFH em quase todas as capitais (exceções: Brasília, Belo Horizonte, Curitiba, que têm regimes próprios). O Tema 1.113 do STJ deu margem para contestar valores venais de referência inflados, mas a discussão exige pagar primeiro e discutir depois.

Para calcular o ITBI da sua cidade com as regras especiais já embutidas, a Calculadora de ITBI do QuickUse cobre 20+ municípios. Se a ideia é entender todos os custos da compra — não só o ITBI, mas escritura, registro, certidões, avaliação, corretagem —, a Calculadora de Custo Total dá o número-resposta consolidado. E se a operação envolver venda futura do imóvel, a Calculadora de Ganho de Capital ajuda a projetar o IR que vai incidir sobre o lucro.

Este post tem caráter informativo. Alíquotas, isenções e procedimentos podem ser alterados por lei municipal a qualquer momento — confirme no portal oficial da sua prefeitura antes de fechar negócio. Para casos complexos (compra em leilão, permuta com torna, imóvel rural urbanizado, integralização de capital social, dação em pagamento), procure assessoria jurídica especializada ou um contador habilitado.