Calculadora de Custo Total de Compra de Imóvel
Quanto custa comprar um imóvel? ITBI + escritura + registro + certidões + avaliação bancária. Cálculo completo em 20+ cidades.
Baseado em 7 fontes oficiais↓Custo total da compra — São Paulo/SP
R$ 22.250,00
4,45% do valor do imóvel
Capital inicial necessário
R$ 522.250,00
Entrada + custos obrigatórios — quanto você precisa ter à mão na assinatura
Decomposição completa
| Item | Valor | % do imóvel |
|---|---|---|
ITBI Alíquota efetiva 3,00% sobre R$ 500.000,00 | R$ 15.000,00 | 3,00% |
Escritura (cartório de notas) Faixa R$ 250k a R$ 500k a 0,76% (SP) — cartório de notas | R$ 3.800,00 | 0,76% |
Registro de imóveis Faixa R$ 250k a R$ 500k a 0,55% (SP) — cartório de registro de imóveis | R$ 2.750,00 | 0,55% |
Certidões obrigatórias 6 certidões obrigatórias (estimativa SP) | R$ 700,00 | 0,14% |
| Subtotal obrigatório | R$ 22.250,00 | 4,45% |
São Paulo usa um "valor venal de referência" próprio do ITBI, em geral maior que o venal de IPTU. Consulte o portal da prefeitura e informe esse valor para uma estimativa fiel.
Fundamento legal (cartórios): Lei Estadual nº 11.331/2002 + Provimentos CGJ-TJSP (tabela 2026)
Estimativa baseada em tabelas oficiais de TJs estaduais e database de ITBI por cidade — valores podem variar de cartório para cartório. Para fechar contas, peça orçamento ao cartório de notas e ao CRI da circunscrição do imóvel.
Quem nunca comprou imóvel pensa em "valor da entrada + parcelas". Quem já comprou sabe que entre apertar a mão do vendedor e ter a chave no bolso passa um pacote de custos invisíveis: ITBI, escritura, registro, certidões, e — se for financiado — avaliação bancária. Soma de 4% a 7% do valor do imóvel, paga em dinheiro vivo, antes do registro sair. É a conta que derruba a compra de muito comprador despreparado.
A maioria das calculadoras na internet mostra só uma peça (financiamento, ITBI ou escritura isoladamente). Esta junta tudo: combina a regra exata do ITBI da sua cidade (mesma engine da nossa calculadora dedicada de ITBI) com tabelas atualizadas de emolumentos cartoriais por UF e custos típicos de avaliação bancária. Você marca os opcionais (corretagem, assessoria jurídica, mudança) e ela mostra o orçamento completo + o capital inicial necessário para fechar a compra.
Cobre 20+ capitais brasileiras com regras verificadas em fonte oficial em abril/2026. Se a UF da sua cidade não tiver tabela cartorial cadastrada, usamos uma média nacional com aviso explícito. O resultado é uma estimativa fiel — para fechar contas, peça orçamento ao cartório de notas e ao CRI da circunscrição do imóvel. Pequenas variações entre cartórios são normais; entre UFs, podem chegar a 30%.
O que entra na conta
O custo total da compra tem cinco peças obrigatórias: ITBI, escritura, registro, certidões e — se for financiado — avaliação bancária. Cada uma é calculada de jeito diferente, e cada uma é fiscalizada por um órgão diferente. Não dá para tratar o pacote como uma porcentagem genérica do imóvel. A nossa calculadora separa item por item para você ver de onde vem cada centavo.
ITBI é o tributo municipal de transmissão. É a peça maior do pacote (40% a 60% do total na maioria das cidades). Calculado como alíquota × base de cálculo, mas a base raramente é o que está na escritura: quase toda cidade compara com o valor venal e usa o maior dos dois. SP e Campinas vão além e usam um valor de referência próprio do ITBI, em geral mais alto. Em SFH a alíquota cai para 0,5% sobre o financiado (até um teto), 3% sobre o restante. Esta calculadora delega o cálculo do ITBI para a engine dedicada do QuickUse — quando aprimoramos o ITBI, o orçamento aqui herda automaticamente.
Escritura pública é o documento que formaliza a venda. Lavrada em cartório de notas, com tabela publicada pelo TJ estadual (TJSP, TJRJ, TJMG, etc.). É progressiva por faixa de valor do imóvel: imóveis em torno de R$ 250k–500k pagam o percentual mais alto (≈ 0,7% a 0,8%), e o percentual cai nos extremos (regressivo no topo para não onerar transações de luxo proporcionalmente). Costuma representar 0,5% a 0,8% do imóvel.
Registro de imóveis é o ato que transfere a propriedade para o seu nome — sem ele, você ainda é só "titular de promessa de compra". Lavrado no CRI (Cartório de Registro de Imóveis) da circunscrição do imóvel, com tabela própria do TJ estadual. Estrutura parecida com a escritura: progressiva-regressiva por faixa, em torno de 0,4% a 0,7% do imóvel.
Certidões obrigatórias somam um custo fixo (aproximadamente R$ 500–800) e cobrem: negativa de ônus reais sobre o imóvel, matrícula atualizada (até 30 dias), quitação fiscal municipal (IPTU), débitos condominiais (se em condomínio) e certidões pessoais do vendedor (cíveis, trabalhistas, federais). O cartório de notas exige antes de lavrar a escritura — sem elas, a compra não anda.
Avaliação bancária só é cobrada se você financia (SFH ou SFI). O banco contrata um avaliador credenciado para ir ao imóvel, fotografar, medir, comparar com referências de mercado e emitir laudo. A Caixa cobra cerca de R$ 3.500 (plano fixo, embutido em algumas linhas SFH). Bancos privados oscilam entre R$ 2.000 e R$ 5.000. Se o imóvel reprovar na avaliação (laudo abaixo do preço combinado), o banco baixa o valor financiado — e você precisa ter mais entrada à mão.
Custo obrigatório = ITBI + Escritura + Registro + Certidões + Avaliação bancária (se financiado)
- ITBI
- Calculado pela engine dedicada (cidade, base, modalidade)
- Escritura
- Tabela TJ-UF aplicada ao valor do imóvel (faixa progressiva)
- Registro
- Tabela TJ-UF do CRI aplicada ao valor do imóvel
- Certidões
- Custo aproximadamente fixo por UF (R$ 500–800)
- Avaliação
- Cobrada apenas em SFH/SFI (R$ 2.000 a R$ 5.000)
Exemplos práticos
SP — apartamento R$ 500k à vista
Cenário: Compra à vista em São Paulo. Sem informar valor venal de referência (a calculadora avisa que o resultado pode subir se o VVR for maior que R$ 500k).
ITBI: 3% × R$ 500.000 = R$ 15.000. Escritura SP (faixa R$ 250k–500k a 0,78%): R$ 3.900. Registro SP (faixa R$ 250k–500k a 0,72%): R$ 3.600. Certidões: R$ 700. Total obrigatório: **R$ 23.200 (4,64% do imóvel)**. Capital inicial à mão: R$ 500.000 + R$ 23.200 = R$ 523.200.
Aprendizado: À vista, o ITBI domina (65% do total). Confirme o VVR no portal da Fazenda municipal antes de assinar — se for mais alto que R$ 500k, o ITBI sobe e o pacote inteiro também.
SP — R$ 500k em SFH financiado R$ 400k
Cenário: Mesmo imóvel da SP, mas com SFH cobrindo R$ 400.000. Marcamos avaliação bancária da Caixa (R$ 3.500).
ITBI SFH: 0,5% × R$ 120.968 (limite SFH SP) + 3% × (500.000 − 120.968) = R$ 604,84 + R$ 11.371 = R$ 11.975,84. Escritura: R$ 3.900. Registro: R$ 3.600. Certidões: R$ 700. Avaliação: R$ 3.500. Total obrigatório: **R$ 23.675 (4,73%)**. Com entrada de R$ 100.000 informada: capital inicial = R$ 100.000 + R$ 23.675 = R$ 123.675.
Aprendizado: O ITBI cai de R$ 15.000 para R$ 11.976 (economia de R$ 3 mil) por causa do SFH, mas a avaliação devolve R$ 3.500. Líquido praticamente igual à compra à vista — o ganho do SFH é diluir o pagamento do imóvel, não o pacote de aquisição.
R$ 1M em RJ com tudo opcional
Cenário: Compra de R$ 1 milhão no Rio de Janeiro, à vista, com corretagem 5% (negociada com o comprador), assessoria jurídica R$ 5.000, mudança R$ 5.000.
ITBI RJ: 3% × R$ 1.000.000 = R$ 30.000. Escritura RJ (faixa R$ 500k–1M a 0,8%): R$ 8.000. Registro RJ (faixa R$ 500k–1M a 0,75%): R$ 7.500. Certidões: R$ 750. Total obrigatório: R$ 46.250 (4,63%). Opcionais: corretagem R$ 50.000 + assessoria R$ 5.000 + mudança R$ 5.000 = R$ 60.000. Total com opcionais: **R$ 106.250 (10,6%)**.
Aprendizado: Em transações grandes onde o comprador banca a corretagem, o pacote dobra para 10%+ do imóvel. Vale negociar firme com a imobiliária — corretagem é o item mais flexível do orçamento.
Curitiba — R$ 150k em SFH
Cenário: Apartamento de R$ 150.000 em Curitiba, SFH com 30 anos. Curitiba tem regra única: SFH zerado para imóveis ≤ R$ 176.000.
ITBI Curitiba SFH (faixa R$ 0–176k): 0% × R$ 150.000 = R$ 0. Escritura PR: R$ 1.005 (faixa até R$ 250k a 0,67% sobre R$ 150k). Registro PR: R$ 900. Certidões: R$ 580. Avaliação não marcada. Total obrigatório: **R$ 2.485 (1,66% — o menor da amostra)**.
Aprendizado: Curitiba é a cidade onde o pacote pesa menos para imóveis populares. R$ 20 mil a mais no preço (passar para R$ 170k continua isento) — mas R$ 30 mil a mais (R$ 180k) põe o ITBI na faixa de 0,5% e adiciona R$ 900. Vale ficar dentro do teto.
Como reduzir o custo total
- Negocie quem paga a corretagem. Por costume e por súmulas judiciais, a corretagem é obrigação do vendedor — exceto se o contrato escrito disser o contrário. A imobiliária às vezes empurra para o comprador na hora da assinatura. Antes de aceitar, pergunte por escrito quem é o contratante do corretor. Se foi o vendedor, ele paga. Se foi você, prepare 4% a 6% a mais no orçamento.
- Confira o valor venal antes da escritura. A maioria das cidades usa o maior entre transação e venal. Se o venal estiver alto, a base do ITBI sobe sem aviso. Em SP e Campinas peça especificamente o "valor venal de referência ITBI" (não o de IPTU) — costuma ser mais alto. Esta calculadora aceita o VVR como input opcional para você simular o pior cenário.
- Pague o ITBI antecipado quando a cidade premia. Em Manaus, Fortaleza, Recife e São Gonçalo, antecipar reduz a alíquota. Em Fortaleza, dobra de 2% para 4% se você pagar só no registro. O prazo varia (lavratura, 30 dias, 90 dias). Confira no portal da prefeitura assim que assinar a promessa.
- Verifique isenções e reduções municipais. BH dá isenção total para imóveis residenciais com base ≤ R$ 74.595 e redução de 50% até R$ 254.292 (precisa ser primeiro imóvel). Goiânia tem isenção até R$ 150k. Curitiba SFH zera para imóveis ≤ R$ 176k. Não são automáticas — você precisa requerer com documentos antes da emissão da guia. Vale o esforço.
- Peça orçamento a dois cartórios de notas. Em capitais com mais de uma circunscrição, você pode escolher onde lavrar a escritura (não vale para registro — esse é fixo pela região do imóvel). Diferenças entre cartórios são pequenas (3% a 5%) mas em transações grandes valem alguns milhares.
- Não esqueça de reservar a avaliação bancária. O banco emite o boleto da avaliação assim que o crédito é pré-aprovado, antes mesmo da assinatura do contrato. Se o imóvel reprovar (laudo abaixo do preço), você perde a taxa e precisa renegociar com o vendedor — ou desistir e perder a entrada de garantia.
Quando esta calculadora não atende
Não cobre permuta com torna. Quando dois proprietários trocam imóveis e um paga a diferença em dinheiro, a regra de ITBI muda — algumas cidades cobram dos dois lados, outras só sobre a torna. Consulte a Secretaria da Fazenda municipal.
Não cobre imóvel rural. Imóveis rurais pagam ITR (Imposto Territorial Rural) federal, com regras totalmente diferentes (base sobre o valor da terra nua, alíquotas progressivas pelo grau de utilização). Para terra urbana com uso rural, consulte CCIR e SNCR.
Não cobre imóveis em condomínio com taxa de transferência. Alguns condomínios cobram taxa para liberar a compra (R$ 500 a R$ 5.000). Não está no nosso cálculo — pergunte ao síndico antes da assinatura.
Não emite a guia de ITBI. Para isso, vá ao portal de ITBI da prefeitura indicada no resultado. A guia é o documento que você apresenta no cartório.
Perguntas frequentes
Posso somar esses custos no financiamento?▾
Em geral, não. O banco financia o imóvel, não o pacote de aquisição. Caixa e BB têm linhas específicas de "ITBI parcelado" e "Compra Financiada Plus" que cobrem ITBI + escritura + registro até um limite, mas a maioria dos compradores precisa ter o pacote em dinheiro vivo na assinatura. Considere reservar o equivalente a 5% do imóvel para esse caixa.
O ITBI é dedutível do IR?▾
Não diretamente, mas você soma o ITBI ao custo de aquisição na sua declaração (ficha Bens e Direitos). Quando vender o imóvel, isso reduz o ganho de capital — e o IR sobre a venda. O mesmo vale para escritura, registro, corretagem que você pagou e benfeitorias. Guarde todas as notas.
Quanto tempo demora todo o processo?▾
De 30 a 90 dias entre a assinatura da promessa e o registro definitivo. ITBI: 1 a 5 dias para emitir a guia, mais 30 dias para pagar. Escritura: marcada com 7 a 15 dias de antecedência. Registro: 5 a 30 dias após apresentar a escritura no CRI. Em cidades grandes (SP, RJ), 60 dias é realista. Reserve o orçamento desde o início — alguns custos vencem antes do registro sair.
O que muda se o imóvel é novo (na planta)?▾
Em imóveis na planta, o ITBI incide sobre o valor da unidade pronta (não da promessa). A construtora geralmente faz tudo dentro do contrato — incluindo lavrar a escritura no cartório dela e cobrar uma "taxa de assessoria" embutida no preço. Confira o contrato: alguns custos podem estar diluídos no parcelamento da entrada, e você não percebe. Em Brasília, há alíquota especial de ITBI (1%) para a primeira transmissão de imóvel novo.
A avaliação bancária é obrigatória mesmo se eu já tiver outra avaliação?▾
Sim, se você for financiar. O banco aceita só o laudo do avaliador credenciado por ele. Avaliação que você contratou separadamente (ex: para venda futura, divisão de bens) não vale para o crédito. Se você for à vista, não há essa exigência — mas vale ter uma avaliação independente para não pagar acima do mercado.
Posso pagar parcelado?▾
Depende do item. ITBI: à vista na maioria das cidades (Campo Grande permite 6x; SP/RJ só à vista). Escritura e registro: à vista, no ato. Avaliação bancária: à vista, antes do contrato sair. Corretagem: comissionada em parcela única. Mudança e assessoria: negociáveis com o prestador. Conclusão: 95% do pacote é desembolso à vista. Reserve o caixa.
E se o vendedor não tiver as certidões em dia?▾
Você não consegue lavrar a escritura. O cartório exige certidões pessoais do vendedor (cíveis, trabalhistas, federais) sem pendências graves. Se aparecer, o vendedor precisa quitar antes ou negociar redução do preço para cobrir o passivo. Cláusulas de escape no contrato preliminar (com retenção do sinal) protegem o comprador. Antes de assinar a promessa, peça as certidões — vale R$ 200 evitar uma dor de cabeça de meses.
Vale contratar assessoria jurídica?▾
Para transações até R$ 500k em cidade grande com cartório bem estruturado, em geral não vale (a documentação é padronizada e o cartório de notas faz as conferências). Para transações acima de R$ 500k, imóveis com inventário em andamento, espólio, usufruto, alienação fiduciária prévia ou compra de fração ideal, vale (R$ 2.000 a R$ 8.000 para advogado contábil ou imobiliário). Compradores estrangeiros e PJ comprando imóvel também devem contratar.
Fontes e referências
Confira cada número desta calculadora nas fontes primárias abaixo.
- OficialCF/88, art. 156, II — competência municipal para instituir ITBI
- OficialLei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) — registro de imóveis
- OficialLei nº 8.935/1994 — serventias notariais e de registro
- OficialTJSP — Emolumentos cartoriais extrajudiciaisVigente em: 2026
- OficialTJRJ — Tabela de custas e emolumentosVigente em: 2026
- OficialTJMG — Tabela de emolumentos 2026Vigente em: 2026
- ReferênciaANOREG-BR — Associação dos Notários e Registradores do Brasil
- OficialCaixa Econômica Federal — Custos de avaliação SFHVigente em: 2026
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