SAC vs Price: qual sistema escolher no financiamento imobiliário em 2026

No SAC (Sistema de Amortização Constante), você quita um valor fixo da dívida toda parcela. Os juros caem mês a mês porque o saldo devedor cai. A parcela total é amortização (constante) + juros (decrescente), então a parcela cai junto com o saldo.

Exemplo: financiou R$ 400 mil em 360 meses (30 anos). A amortização é R$ 400.000 / 360 = R$ 1.111,11 todo mês. No primeiro mês, juros de 0,8% sobre R$ 400.000 = R$ 3.200. Parcela 1 = R$ 4.311,11. No mês 2, saldo é R$ 398.888,89, juros = R$ 3.191. Parcela 2 = R$ 4.302,22. E assim por diante até a última parcela em torno de R$ 1.120.

No Price (Tabela Price ou Sistema Francês), a parcela total é fixa. O sistema calcula uma prestação que, somando todas, paga o financiamento. Como a parcela é constante e o juros depende do saldo, a composição muda: nas primeiras parcelas, quase todo o valor é juros; nas últimas, quase tudo é amortização.

Mesmo financiamento de R$ 400 mil em 360 meses a 9,6% AA (~0,8% AM): parcela fixa de R$ 3.391. No mês 1, juros são R$ 3.200, amortização é R$ 191. No mês 360, juros R$ 27, amortização R$ 3.364. A dívida desaparece de forma muito desigual no tempo.

Pra ver o tamanho da diferença, vale comparar os dois sistemas no mesmo cenário. Imóvel de R$ 500 mil, entrada de R$ 100 mil (20%), financiamento de R$ 400 mil em 360 meses, taxa Caixa SFH 9,6% AA + TR.

SAC: parcela inicial R$ 4.311, parcela final R$ 1.120, soma de todas as parcelas R$ 977.000 (aproximação ignorando TR). Juros totais: R$ 577.000.

Price: parcela fixa R$ 3.391, soma das parcelas R$ 1.220.760. Juros totais: R$ 820.760.

Diferença de juros entre Price e SAC: R$ 243.760 num financiamento de R$ 400 mil. Quase 60% do valor original do empréstimo, jogado na conta do banco em vez de no seu patrimônio.

A escolha entre os dois não é uma questão de gosto. É de matemática. SAC paga menos juros porque o saldo devedor cai mais rápido nos anos iniciais — e o juros incide sempre sobre o saldo. Price paga mais juros porque o saldo cai devagar nos anos iniciais.

O SAC é o sistema padrão de praticamente todo financiamento imobiliário brasileiro pelo SFH desde os anos 2010. Caixa, Bradesco, Itaú, Santander — todos oferecem SAC como default no segmento Casa Verde Amarela e SFH. A razão é direta: SAC paga menos juros total.

Pra quem tem renda compatível com a primeira parcela do SAC, é a escolha óbvia. A parcela cai ao longo do financiamento, então o aperto inicial alivia conforme você ganha aumento, ou conforme a inflação corrói parcelas em termos reais.

O SAC também é mais flexível pra amortizações extraordinárias. Quando você adianta um valor (com FGTS no aniversário, com 13º, com bônus), no SAC isso reduz o saldo devedor e o juros futuro proporcionalmente — você pode escolher reduzir o prazo (vai menos longe) ou reduzir o valor das parcelas (paga menos por mês). No Price a opção também existe, mas o impacto financeiro do adiantamento é menor porque você está reduzindo um saldo que já vinha caindo devagar.

O Price ganha em três cenários específicos.

O primeiro é quando a parcela inicial do SAC simplesmente não cabe no orçamento. Banco aprova com base na renda — geralmente a parcela não pode passar de 30% da renda comprovada. Se o SAC pediria parcela de R$ 4.300 e sua renda só comporta R$ 3.400, você tem duas saídas: pegar Price com parcela menor, ou financiar um valor menor pelo SAC. A escolha depende do quanto você quer aquele imóvel específico.

O segundo é quando você espera renda decrescente nos próximos anos. Aposentadoria perto, mudança de carreira pra algo que paga menos, divórcio com mudança de patrimônio. SAC tem parcela inicial alta que pode não caber no perfil futuro. Price mantém parcela constante.

O terceiro é em financiamentos fora do SFH (acima do teto de R$ 1,5 milhão em 2026), onde o cardápio do banco muda. Alguns bancos oferecem Price como única opção em segmentos premium. Vale negociar — SAC ainda costuma estar disponível mediante pedido explícito, mas não é a oferta default.

A taxa do contrato pode ser composta de duas partes: a taxa fixa nominal (ex: 9,6% AA) e o indexador (TR, IPCA, ou raramente Selic).

A TR (Taxa Referencial) é o indexador clássico do SFH. Em 2026 a TR está rodando perto de zero — fica entre 0,0% e 0,1% ao mês na maior parte do tempo. Ou seja, contratos pós-fixados em TR funcionam quase como taxa fixa pura. Boa previsibilidade.

O IPCA + taxa fixa é uma alternativa que apareceu nos últimos anos, mais comum em segmentos premium. A parcela cresce conforme inflação. Em períodos de inflação alta (como 2021-2022), quem tinha contrato IPCA viu a parcela disparar. Em períodos de inflação baixa, é competitivo. Aposta em macro brasileiro estável — risco real.

A Selic + taxa fixa apareceu em 2024-2025 em alguns produtos. Funciona como pós-fixado: parcela varia mês a mês com a Selic. Atrativo quando a Selic cai. Punitivo quando sobe. Pra quem não tolera variação na parcela mensal, evitar.

Em 2026, com Selic em queda gradual (de 11,75% no início de 2025 pra estimadas 8,5-9% em fim de 2026), os contratos atrelados à Selic ganharam apelo. Mas a maior parte dos novos contratos SFH continua sendo TR + taxa fixa, justamente pela previsibilidade.

Cenário real Casa Verde Amarela 2026, casal classe média em São Paulo, comprando imóvel de R$ 480 mil:

• Avaliação Caixa: R$ 480 mil
• Entrada: R$ 96 mil (20%)
• Financiamento: R$ 384 mil
• Prazo: 360 meses
• Taxa: 9,17% AA + TR (taxa Caixa SFH atual em abril/2026 pra renda familiar até R$ 8.000)
• Sistema: SAC

Parcela inicial: R$ 4.000 (amortização R$ 1.067 + juros R$ 2.933).

Parcela final (mês 360): R$ 1.075 (amortização R$ 1.067 + juros R$ 8).

Juros totais ao longo do financiamento: R$ 558.000 (60% do valor financiado em juros, paga ao banco ao longo de 30 anos).

Comprometimento de renda inicial: R$ 4.000 / R$ 8.000 = 50% — acima do limite Caixa de 30%. Esse casal não passa na simulação. Saídas: aumentar entrada (chegar a 30% pra reduzir financiamento), reduzir prazo (parcela aumenta mas comprometimento de longo prazo cai), ou usar consórcio em vez de financiamento.

Mesmo cenário com Price em vez de SAC: parcela fixa de R$ 3.142. Comprometimento de renda 39% — ainda fora, mas mais perto. Por isso Price às vezes vira a saída pra quem não passa no SAC.

Adiantar pagamento (amortização extraordinária) é a maior alavanca de redução de juros que existe num financiamento imobiliário. Tanto SAC quanto Price aceitam, mas o efeito difere.

No SAC, você escolhe entre reduzir prazo (menos parcelas) ou reduzir valor das parcelas. Reduzir prazo é melhor matematicamente — você corta os meses do final, onde a amortização é menor mas ainda há saldo a quitar. Reduzir valor é melhor pra quem precisa de fluxo de caixa imediato (parcela mensal cai).

No Price, a mesma escolha existe, mas como a parcela já era fixa e a maior parte dos primeiros anos era juros, o ganho relativo de amortização extraordinária é menor que no SAC. Ainda vale a pena, mas menos.

Quando amortizar:

• Com FGTS a cada 2 anos no aniversário (regra federal). Em 2026 o saque-aniversário FGTS continua disponível, então tem fluxo de caixa pra alimentar amortizações periódicas.
• Com 13º salário todo dezembro/janeiro.
• Com bônus, restituição IRPF, prêmios.

Quando NÃO amortizar:

• Se você tem dívida em cartão de crédito ou cheque especial, com taxa muito acima de 9,6%. Quitar o cartão paga mais juros economizados.
• Se você não tem reserva de emergência mínima (3-6 meses). Amortização imobiliária é dinheiro travado — você não consegue desamortizar se precisar.
• Se a Selic cair muito, contratos com taxa pós-fixada às vezes valem manter (parcela cai naturalmente). Mas isso é exceção; regra geral é amortizar.

Comparar bancos só pela taxa anunciada engana. O custo real é o CET (Custo Efetivo Total), que inclui taxa nominal + tarifas administrativas + IOF + seguros (DFI obrigatório, MIP obrigatório) + tarifa de avaliação + custas cartoriais.

Em 2026, o CET de financiamento Caixa SFH costuma ficar 1,2-1,8 ponto percentual acima da taxa nominal. Banco que anuncia 9,17% AA na taxa pode ter CET de 10,8% AA. Banco concorrente que anuncia 9,4% nominal pode ter CET de 10,5% pelo composição mais leve de tarifas.

Vale rodar a simulação pelo menos com Caixa, Bradesco, Itaú e Santander. Caixa costuma ganhar pelo SFH (mais barato no Casa Verde Amarela), mas em segmentos não-SFH pode perder pra digitais e privados. Pedir simulação por escrito pra cada banco com CET destacado é prática padrão — não aceite só "a taxa daqui é X".

O comparador APR/CET do site faz essa contabilidade: você cola taxa, prazo, e tarifas, e ele cospe o custo efetivo. É a única forma de saber realmente qual banco está cobrando menos.